Loe raamatut: «Как быстро сдать в аренду коммерческую недвижимость»
© Дмитрий Пушин, 2025
ISBN 978-5-0056-3585-3
Создано в интеллектуальной издательской системе Ridero
Предисловие
То время, когда баннера «Аренда» на фасаде помещения и объявления на сайте Авито было достаточно, чтобы быстро сдать коммерческую недвижимость в аренду, ушло в прошлое.
Ситуация поменялась – спрос на помещения сократился, а конкуренция в коммерческой недвижимости растет, с ростом предложения. Строятся новые жилые комплексы с качественными коммерческими помещениями на первых этажах, новые торговые и бизнес-центры.
Но при этом растет и количество инструментов, которые позволяют быстро и без значительных финансовых вложений находить арендаторов. Имея четкий пошаговый план действий, подробно изложенный в этой книге, вы получите конкурентное преимущество, и быстро сдадите ваш объект недвижимости в аренду.
За 10 лет работы в коммерческой̆ недвижимости я приобрел опыт и знания в этой̆ сфере. 5 лет работал управляющим объектами коммерческой̆ недвижимости. С 2017 года работаю в компании UDS (г. Ижевск), руководителем направления коммерческой̆ недвижимости. За это время заключил 159 договоров аренды. Продал 220 объектов коммерческой̆ недвижимости на сумму 1 308 390 971 рубль (по состоянию на 21.03.2022 года). Каждая сделка учила чему-то новому, формировала экспертность.
Книга – концентрат из практических навыков и знаний по теме сдачи коммерческой недвижимости в аренду. Также в ней вы найдёте ссылки на скачивание множества полезных материалов, шаблонов документов, справочников и ссылок на полезные ресурсы.
Для кого написана и кому будет полезна книга:
– Собственникам коммерческой недвижимости любого формата от небольших торговых и офисных помещений до отдельных офисных, торговых и складских зданий и комплексов;
– Менеджерам по аренде, руководителям отделов аренды;
– Брокерам по коммерческой недвижимости и всем, перед кем стоит задача найти арендатора на пустующее коммерческое помещение.
Каждый месяц простоя помещения, снижает общую доходность от инвестиции в объект недвижимости, поэтому не теряйте время, изучите книгу и сдайте ваш объект в аренду дороже рынка, надежному арендатору на долгий срок.
Поехали!
Часть 1. Изучите рынок
Если бы у меня было восемь часов на то, чтобы срубить дерево, я потратил бы шесть часов на то, чтобы наточить топор.
Авраам Линкольн
Прежде чем делать ремонт и тратить деньги на рекламу, подумайте кому будет интересен ваш объект недвижимости, какую ставку аренды готов будет заплатить потенциальный арендатор и почему он выберет ваше помещение, а не объект конкурентов.
Чтобы ответить на эти вопросы, в первой части книги разберем как:
– Собрать и проанализировать информацию о своем объекте недвижимости и предложениях конкурентов;
– Изучить рыночную ситуацию;
– Определить кому будем предлагать помещение;
– Рассчитать прибыль будущего арендатора и определить ставку аренды, которую он готов будет заплатить за объект.
Качественная проработка этих вопросов сэкономит вам время, деньги и существенно упростит дальнейшую работу с объектом недвижимости.
Можно сделать дорогостоящий ремонт, а арендатор скажет, что ему нужно все переделать, так как помещение не отвечает требованиям и специфике его сферы деятельности.
Можно нанять лучших копирайтеров, сделать качественные фотографии объекта, снять дорогостоящий видеоролик, сделать сайт, запустить масштабную рекламную кампанию. И все это не даст результата если в рекламных текстах, фотографиях и видео вы не сделаете акцент на тех качествах объекта, которые важны целевому арендатору.
А если не верно определена потенциально возможная ставка аренды, вы потеряете часть прибыли и не получите ожидаемую доходность.
Чтобы не допустить возможных ошибок, разберем подробно каждый элемент этого этапа работы с объектом недвижимости.
Глава 1. Характеристики объектов коммерческой недвижимости, которые оценивают арендаторы
Рассмотрим три группы объектов коммерческой недвижимости:
– Отдельно стоящие объекты коммерческой недвижимости и помещения в составе многоквартирных жилых домов;
– Офисные помещения в составе бизнес-центров;
– Складские помещения.
И разберем характеристики, которые важны арендаторам по каждой группе помещений. Это поможет определить сильные и слабые стороны объекта недвижимости.
ХАРАКТЕРИСТИКИ ОТДЕЛЬНО СТОЯЩИХ ОБЪЕКТОВ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ И ПОМЕЩЕНИЙ В СОСТАВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ, КОТОРЫЕ ОЦЕНИВАЮТ АРЕНДАТОРЫ
Первые восемь характеристик относятся к расположению объекта недвижимости.
– Удаленность от центра города.
Для бизнеса, который ориентирован на пешеходный и автомобильный трафик, и форматов бизнеса районного значения (аптеки, пекарни, детские развивающие центры, парикмахерские и прочие) близость к центральной части города не имеет принципиального значения. А для офисов, сферы услуг и торговых форматов городского значения близость к центру играет важную роль.
При прочих равных условиях, чем ближе объект недвижимости к центру города, тем он ликвиднее и ставка аренды по нему выше.
– Количество жителей в зоне охвата.
Чем больше людей проживет в непосредственной близости от объекта, тем лучше. Количество жителей считается в радиусах от 300 до 600 метров, с учетом ограничений улицами и движения людей.
Хороший показатель для радиуса 300 метров – от 6000 человек и выше. Количество определяется исходя из 2,6 человек на квартиру:
Количество жителей в зоне охвата = количество домов x количество этажей x количество подъездов x количество квартир на этаже x 2,6.
Определить радиус и зону охвата можно бесплатным сервисом 2ГИС https://info.2gis.ru/moscow/products/2gis
Сервис работает в России, Украине, Казахстане и в 8 других странах.
Пример зоны охвата в радиусе 300 метров:
Перекресток и пешеходный переход рядом с помещением позволяют увеличить зону охвата за счет аудитории другой стороны проезжей части.
– Платежеспособность населения.
6000 жителей в престижном центральном районе с высокими ценами на жилую недвижимость нельзя сравнивать с 6000 жителей в микрорайоне на окраине города.
В первом случае платежеспособность населения больше, соответственно, сумма денежных средств, которая будет потрачена на покупку товаров и услуг больше. Следовательно, больше прибыль арендатора и больше ставка аренды, которую может платить арендатор.
– Расстояние до остановок общественного транспорта.
Чем ближе объект к остановкам общественного транспорта – тем лучше.
– Количество конкурентов.
Чем меньше предложения коммерческой недвижимости в окружении, тем выше спрос со стороны арендаторов и ставка аренды по объекту.
– Пешеходный трафик.
Пешеходный трафик основной критерий оценки объекта недвижимости для большинства торговых форматов. Трафик считается на расстоянии от 5 до 15 метров от входа в помещение. Замеры делаются в утреннее, дневное и вечернее время. В будни и выходные дни. При этом более ценный трафик – в вечернее время с 18.00 до 20.00, когда люди возвращаются с работы домой, в это время совершается большее количество покупок.
Хорошим показателем пешеходного трафика считается количество от 200 человек в час.
– Автомобильный трафик.
Желательно, чтобы средняя скорость движения автомобиля мимо объекта не превышала 40 км/ч. Лучшее расположение – на перекрестках улиц, у пешеходных переходов и рядом с остановками общественного транспорта.
– Парковка.
Преимущество высокого автомобильного трафика сводится на нет, если у объекта недвижимости недостаточное количество парковочных мест или правилами дорожного движения запрещена парковка рядом с помещением.
Также имеет значение стоимость, если парковка платная.
Следующие 14 характеристик относятся к самому помещению.
– Расположение помещения.
Расположение помещения в жилом доме, торговом или офисном здании – важный критерий, влияющий на востребованность и цену аренды помещения. Расположен вход с улицы или со двора. Свободный или ограничен забором и шлагбаумом.
При получении лицензий на определенные виды деятельности есть требования к расположению входной группы. Например, если вход в коммерческое помещение находится рядом с входом в жилую часть дома, то реализация алкогольной продукции будет невозможна. Если над помещением находится квартира, то возникает запрет на определенные виды медицинских услуг, в том числе рентген.
Лучшее расположение – в пристрое дома или стилобате. В этом случае ограничения минимальны и больше возможностей для дополнительных работ, например, для усиления вентиляции.
– Видимость вывески и входа для пешеходов и автомобилей. Помещение может находиться на первой линии, рядом с остановками общественного транспорта, но отсутствие видимости, например, из-за кустов, деревьев, рекламных конструкций или прочих сооружений сильно снижает поток посетителей.
– Остекление фасада.
Большинству сфер бизнеса важна «прозрачность». Для бизнеса это возможность представить товар или услугу, показать интерьер, выделится среди конкурентов. Покупателям и клиентам важно показать причастность к определенному уровню жизни и потребления.
По этому критерию преимущество у помещений с витражным остеклением, светопрозрачным тамбуром и входной группой.
– Вход в помещение.
Каждая ступенька перед входной группой вниз или вверх снижает посещаемость, а, следовательно, привлекательность и ставку аренды. Лучше, когда вход в помещение с уровня земли. Где невозможен вход с уровня земли, важно наличие пандуса, для доступа в помещение мам с колясками и маломобильных групп населения.
– Высота помещения.
Высокие потолки позволяют эффективно использовать площадь помещения, а также создавать интересный дизайн. А при высоте от 5 метров появляется возможность организации антресоли и второго света.
Коме того, лицензирование определенных видов деятельности, например медицины, предъявляет к высоте помещения жесткие требования.
– Благоустройство прилегающей территории.
Перерытый тротуар, ямы, мусорные баки рядом с помещением, отсутствие озеленения негативно сказываются на привлекательности объекта для арендаторов.
– Дополнительный выход.
Для определенных сфер бизнеса (продукты, общепит) наличие дополнительного выхода – обязательное условие. Продуктовым магазинам от 350 кв. м. необходим дебаркадер с возможностью подъезда грузовых автомобилей. В прочих случаях дополнительная входная группа позволяет разделить помещение, что повышает его ликвидность.
– Допустимая нагрузка на электрические сети.
Продуктовые магазины, рестораны, кафе, пекарни предъявляют повышенные требования к допустимой нагрузке на электрические сети. Поэтому важно, какая максимально возможная нагрузка прописана в договоре с электросетями и на какую нагрузку рассчитана проводка и автоматы, сколько фаз и какое напряжение заведено в помещение – 220 или 380 вольт.
Работы по демонтажу имеющейся проводки и монтажу новой, а также всевозможные согласования с управляющей компанией и Электросетями несут большие финансовые и временные издержки. Для небольшой пекарни в 50—70 кв. м. они будут составлять 100—150 тысяч рублей. А в ряде случаев согласовать увеличение мощности просто не получится.
– Вода и канализация.
Отдельные выводы воды и канализации важны для всех помещений, в том числе офисных с общей входной группой. Даже если есть общий санузел на этаже. Это значительно расширяет возможности использования помещения. Позволяет использовать его под медицину, салоны красоты и парикмахерские.
– Вентиляция и кондиционирование.
Для коммерческого помещения в составе жилого дома хорошо, когда есть отдельный от общедомового вентиляционный канал на крышу. Отдельная вентиляция важна не только предприятиям общественного питания, которые предъявляют к ней повышенные требования. На систему вентиляции и кондиционирования обращают внимание все сферы бизнеса.
– Прочие инженерные сети.
Дополнительным преимуществом будет наличие в помещении интернета и телефонии, пожарной и охранной сигнализации, видеонаблюдения и систем автоматического пожаротушения.
– Планировка.
Лучшая планировка коммерческого помещения – свободная. Она подразумевает:
– Плавильную прямоугольную форму;
– Минимальное количество и широкий шаг несущих колонн (от 5 метров);
– Расположение стояков ХВС, ГВС и канализации у стен и несущих колонн;
– Санузлы и тамбуры минимальной площади, максимально – полезное пространство.
Для торговых и офисных помещений возможность объединения и разделения – дополнительное преимущество. Также чем больше окон и площадь остекления тем лучше.
– Отделка помещения.
Хорошая чистовая отделка – плюс в пользу вашего объекта недвижимости, при условии, что она отвечает требованиям арендатора и его фирменному стилю. Ингода арендатору проще найти помещение без отделки и сделать ремонт под себя, чем переделывать существующую отделку.
Поэтому, если вы купили коммерческое помещение без отделки и планируете сдавать его в аренду, сначала найдите арендатора, и потом под него делайте чистовую отделку. Или договоритесь, что арендатор сделает отделку своими силами и за свой счет или в счет арендных каникул.
– Вывески и навигация.
Важно чтобы помещение было заметно, имело эстетический и современный вид. Этот вопрос особенно актуален для помещений в составе многоквартирных жилых домов. Нет ли конфликтов с жителями дома, по вопросам размещения вывесок. Подпадает ли дом под правила дизайн кода вашего города. Если да, то какие требования и ограничения будут по вывеске.
ХАРАКТЕРИСТИКИ ОФИСНЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В СОСТАВЕ БИЗНЕС-ЦЕНТРОВ, КОТОРЫЕ ОЦЕНИВАЮТ АРЕНДАТОРЫ
Стандарты и требования к офисным помещениям формируют компании – пользователи недвижимости. Крупным компаниям и корпорациям, таким как Microsoft, IBM, Boeing и прочим нужны стандарты, позволяющие принимать решения о покупке или аренде помещений в условиях сложных и долгих согласований внутри организационных структур компаний.
На основе этих требований формируется классификация офисной недвижимости. Стоит отметить, что единой классификации, признанной во всем мире, на данный момент не существует.
Это связано с большими различиями в градостроительных нормах и законодательстве, архитектуре, плотности застройки различных стран и городов.
Последняя классификация применительно к российскому рынку недвижимости которой пользуются компании «большой четверки», работающие в сфере коммерческой недвижимости: Knight Frank, Colliers International, Maris, JLL была актуализирована в 2018 году.
Она разделяет офисную недвижимость на три класса: А, В и С в зависимости от набора характеристик.
Еще одна классификация была разработана аналитиками Московского исследовательского форума (Moscow research forum – MRF) в 2013 году. В настоящее время этой классификацией пользуется большинство профессиональных участников рынка коммерческой недвижимости. Она содержит более подробное описание и разделение по характеристикам.
Скачать классификацию офисных помещений от MRF в формате PDF можно по ссылке:
Проясним отдельные характеристики офисных помещений в составе бизнес-центров, которые оценивают арендаторы.
Наилучшее расположение – подразумевает расположение объекта в центре деловой активности (необязательно в центре города).
Отличная транспортная доступность – это возможность добраться с разных дорог на автомобиле, а также различным общественным транспортом.
Эффективная (свободная) планировка – это помещения правильной формы с минимальным количеством несущих колонн. Глубина этажа не более 12 метров от окна до внутренней стены.
Высота офисных помещений в центрах класса А – не менее 2,8 метров в чистовой отделке.
Количество сервисов и услуг для арендаторов – наличие кафе, ресторана, магазина, химчистки, терминалов банков и прочее. Для БЦ класса А минимум шесть сервисов и услуг. Для класса B – кафе или ресторан + минимум одна услуга.
Современные инженерные системы и коммуникации – это приточно-вытяжная вентиляция с контролем микроклимата, системы контроля доступа, ожидание лифта не более 30 секунд.
Электроснабжение. Первая категория надежности – два независимых ввода, источник бесперебойного питания, дизельгенератор. Вторая категория надежности – один ввод с источником бесперебойного питания.
Фальшпол – вид поднятого пола для прокладки электрики, сетей связи с выходом под каждое рабочее место.
Обеспеченность парковочными местами. Для БЦ класса А – 1 место на 80—150 кв. м., в том числе на открытом паркинге. При этом паркинг может быть платным.
Один владелец здания и одна управляющая компания (для БЦ класса А). Это необходимо для сохранения концепции объекта, качественного управления и эксплуатации. При этом управляющая компания должна иметь опыт управления и эксплуатации БЦ не менее трех лет.
ХАРАКТЕРИСТИКИ СКЛАДСКИХ ПОМЕЩЕНИЙ, КОТОРЫЕ ОЦЕНИВАЮТ АРЕНДАТОРЫ
Единой классификации складской недвижимости, которой пользуются все участники рынка также, как и по офисной недвижимости не существует. Консалтинговые компании предлагают свои системы классификации, наиболее распространенная из них от компании Knight Frank.
Можете скачать ее в формате PDF по ссылке:
При этом, характеристики складских помещений, которые оцениваю арендаторы во всех классификациях подобные. Рассмотрим их ниже.
– Расположение объекта и его транспортная доступность.
Оценивается насколько объект удален от главных магистралей и транспортных развязок, наличие рядом остановок общественного транспорта.
– Конструктив здания и его этажность.
Важно каким девелопером, по какому проекту, из каких материалов и какой этажности построен объект. Современные складские здания строят одноэтажными из легких металлоконструкций и сэндвич-панелей, прямоугольной формы, с шагом колонн не менее 9 метров.
– Какую площадь занимает здание.
Рассчитывается отношение площади здания к площади земельного участка. Для объектов класса А и В площадь здания не должна превышать 55% площади застройки.
– Пол в складском помещении.
Важно из каких материалов изготовлено напольное покрытие (наливной пол, бетон, асфальт). Есть или нет антипылевое покрытие. Какая допустимая нагрузка на 1 квадратный метр и уровень пола от отметки земли.
Для складов класса А и В+ допустимая нагрузка на пол должна быть не менее 5 тонн на 1 квадратный метр и высоту 1,2 метра от уровня земли.
– Высота потолков.
Высота позволяет более эффективно использовать площадь склада и устанавливать многоуровневое стеллажное оборудование. Складские здания и комплексы классов А и В проектируют и сроят с высотой потолков от 8 до 13 метров.
– Регулируемый температурный режим.
Наличие регулируемого температурного режима позволяет улучшить условия и продлить срок хранения товаров.
– Уровень и обеспеченность инженерными системами.
Система вентиляции; Система пожарной сигнализации; Наличие системы автоматического пожаротушения; Системы охранной сигнализации и видеонаблюдения; Наличие автономной электроподстанции; Наличие системы учета и контроля доступа сотрудников.
– Условия разгрузки грузового транспорта.
Наличие ворот докового типа, разгрузочных площадок регулируемой высоты; Количество ворот и зон разгрузки – погрузки.
– Территория у здания склада.
Есть ли возможность маневрирования большегрузных автомобилей. Наличие парковки и для грузовых и легковых автомобилей, ее площадь; Освещение, благоустройство и охрана территории.
– Офисные и вспомогательные помещения.
Наличие офисных и вспомогательных помещений при складе, а также уровень чистовой отделки и качество этих помещений (раздевалки, душевые, туалеты и другие подсобные помещения).
– Уровень телекоммуникаций.
Наличие оптоволоконных сетей, количество провайдеров.
– Обслуживание объекта.
Кто обслуживает и управляет объектом, наличие профессиональной управляющей компанией.
– Наличие железнодорожной ветки.
Имеются ли ж/д пути у складского комплекса или вблизи от объекта.
– Стеллажное оборудование.
Наличие стеллажного оборудования повышает удобство и снижает расходы арендатора.
Теперь, когда у вас есть понимание, чем руководствуются арендаторы при выборе коммерческого помещения, заполните таблицу с характеристиками по вашему объекту.
Это поможет понять каким бизнесам и компаниям будет интересно арендовать ваш объект недвижимости. А также в дальнейшем использовать преимущества объекта в рекламе.
Далее рассмотрим, каким сферам бизнеса будет интересно арендовать ваш объект коммерческой недвижимости, с учетом имеющихся характеристик, плюсов и минусов помещения, которые вы определили.
Tasuta katkend on lõppenud.
