Loe raamatut: «Проведение сделок с недвижимостью. Пошаговая инструкция (С чек-листами и таблицами для организации и проведения сделок)»
Введение
Эта книга – краткое, но в тоже время объемное руководство по юридической проверке и сопровождению сделок в сфере недвижимости. Она предназначена для юристов, риэлторов, а также для всех, кто хочет самостоятельно разобраться в правовых аспектах покупки или продажи недвижимости.
Приобретение или отчуждение жилой недвижимости это ответственный шаг, требующий внимательного подхода. Важно быть уверенным не только в выборе объекта, но и в юридической чистоте сделки.
В рамках данной книги под жилой недвижимостью понимаются:
– квартиры,
– загородные дома на земельных участках для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), личного подсобного хозяйства (ЛПХ), ведения садоводства,
– земельные участки для ИЖС, ЛПХ, садоводства и огородничества,
– а также доли в указанных объектах.
В общем, это та недвижимость которая чаще всего приобретается и отчуждается физическими лицами, и соответственно доли в указанной недвижимости, находящейся на вторичном рынке1.
Знание всех нюансов сделок с недвижимостью это ключ к их успешному и безопасному проведению.
В книге пошагово описан алгоритм подготовки к сделке купли-продажи. Он позволяет минимизировать риски признания сделки недействительной, ничтожной или расторгнутой.
Вы узнаете:
– основные этапы юридической проверки объекта недвижимости и участников сделки (физических и юридических лиц),
– базовые принципы правового анализа документов,
– рекомендации по чтению правоустанавливающих документов и выписок из ЕГРН,
– обзор ключевых юридических рисков, включая право собственности, наследственные вопросы, сделки с участием несовершеннолетних, банкротство, субсидиарную ответственность, совместную собственность, ограниченную дееспособность и другие ситуации.
Также будут рассмотрены вопросы сопровождения сделки:
– на что обратить и внимание, и как проверить документы на самой сделке,
– правильное составление договора купли-продажи,
– как проходит государственная регистрация права собственности,
в какие сроки она осуществляется, причины приостановок и отказов в Росреестре.
Юристам и риэлторам, уже работающим в сфере недвижимости, книга поможет систематизировать знания и актуализировать подходы с учетом изменений в законодательстве.
Для неспециалистов она станет понятным и практичным путеводителем по сложному рынку недвижимости. Материал изложен доступно, при этом сохранена юридическая точность.
***
Автор книги – дипломированный юрист с высшим юридическим образованием, работающий в агентстве недвижимости “АэНБИ” с 2012 года. В профессиональной практике сопровождение большого количества сделок различной сложности и участие в судебных делах, связанных с наследованием, снятием с регистрационного учёта, приобретательной давностью и другими юридическими вопросами в сфере недвижимости.
Глава 1. Анализ документов на Объект недвижимости.
Подготовка к сделке купли-продажи недвижимости должна начинаться с тщательного юридического анализа как документов на объект недвижимости, так и документов на самого собственника (субъекта права). Независимо от того, в чьих интересах вы действуете, продавца или покупателя, данная процедура является обязательной. Уже при первом ознакомлении с документами агент по недвижимости или юрист способен оценить, целесообразно ли вообще начинать работу с данным объектом. Если в документах выявляются серьезные риски, именно агентство будет вынуждено разбираться с ними и нести соответствующую ответственность. Отсюда важность первоначального анализа и принятия решения о дальнейших действиях.
Согласно законодательству Российской Федерации, для того чтобы физическое или юридическое лицо могло совершить любую сделку, связанную с отчуждением объекта недвижимости (продажа, дарение, завещание, залог и пр.), необходимо наличие зарегистрированного права собственности на данный объект. Регистрация права собственности осуществляется в установленном законом порядке уполномоченным на то органом. В дальнейшем в книге термин «Росреестр» будет использоваться как обозначение этого органа.
Таким образом, право собственности на недвижимость подлежит обязательной государственной регистрации. Регистрация осуществляется на основании определенного набора документов, поэтому у собственника должны иметься как правоустанавливающие, так и правоподтверждающие документы.
Правоустанавливающие документы – это документы, в которых отражен способ приобретения недвижимости. Они могут быть следующими:
– договор купли-продажи;
– договор дарения;
– свидетельство о праве на наследство (по закону или по завещанию);
– договор пожизненного содержания с иждивением;
– договор передачи;
– постановления или акты органов местного самоуправления;
– договор участия в долевом строительстве (ДДУ);
– декларация (для построек, не требующих разрешения на строительство);
– договор мены;
– решение суда;
– и другие документы, предусмотренные законом.
Правоподтверждающие документы подтверждают факт регистрации права собственности в Росреестре. К ним относятся:
– выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) – если право зарегистрировано после 1 января 2017 года;
– выписка из Единого государственного реестра прав (ЕГРП) – если право зарегистрировано в период с 15 июля 2016 года по 1 января 2017 года;
– свидетельство о государственной регистрации права – для прав, зарегистрированных с 31 января 1998 года по 15 июля 2016 года;
– правоустанавливающие документы, проштампованные (поставленные на учет) органами местной власти или БТИ – для прав, возникших до 1998 года (в том числе розовые «Свидетельства о собственности на жилище» в Москве, свидетельства на землю в Подмосковье и пр.).
Важно отметить, что в соответствии с действующим законодательством: “Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.”2
Однако права на объекты, возникшие до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ, признаются действительными и без государственной регистрации, при условии отсутствия государственной регистрации по желанию собственника. Поэтому документы, которые получены до 1998 года и сведения о правообладателях таких Объектов, не внесенные в базу ЕГРН не должны вас пугать. Зарегистрировать ранее возникшее право можно в любой момент до выхода на сделку, либо одновременно с подачей документов на регистрацию перехода права на нового собственника, с регистрацией ранее возникшего права на действующего собственника.
После сбора документов необходимо внимательно их изучить. Обычно на правоустанавливающем документе проставлен штамп Росреестра с указанием даты регистрации, номера записи, фамилии и подписи регистратора. Эти сведения должны совпадать с данными, содержащимися в правоподтверждающих документах.
Следует учитывать изменения, вступившие в силу после 29 июня 2022 года: регистрация прав стала осуществляться в электронном виде. С этой даты на бумажных экземплярах правоустанавливающих документов отсутствуют штампы Росреестра. Вместо этого они могут сопровождаться печатью МФЦ, подтверждающей создание электронного образа документа, а также отдельным листом с сертификатом электронной подписи регистратора.
Если регистрация происходила полностью в электронном формате, с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи (УКЭП) участниками сделки, то никаких отметок на бумажных копиях не будет вовсе. Так как электронный документ при распечатывании на бумажном носителе теряет силу. В этом случае рекомендуется запросить у собственника оригинальные электронные файлы документов (в формате ZIP) и проверить подлинность электронной подписи через официальный сайт Росреестра. Для идентификации документа также может быть заказана выписка из ЕГРН о содержании правоустанавливающего документа.
Также возможна нотариальная идентификация электронных образов документов на бумажных носителях. Если нотариальное отождествление выполнено, предоставление электронных файлов не обязательно.
Следующим этапом является проверка на предмет соответствия всех сведений: адреса, площади, ФИО собственника, параметров объекта и других данных. В случае с нотариальными документами сверяем также реестровый номер.
При выявлении ошибок различают следующие случаи:
– Если ошибка содержится только в сведениях ЕГРН, но правоустанавливающий документ оформлен корректно, возможно подать заявление о технической ошибке в Росреестр через МФЦ, портал Госуслуг или сайт Росреестра (при помощи приложения Госключ). Срок исправления – три рабочих дня.
– Если ошибка содержится в правоустанавливающем документе, необходимо определить, насколько она влияет на сделку. Например, несущественные опечатки, которые при этом не дублируются в сведения ЕГРН можно оставить без исправления. А вот если ошибка искажает информацию об Объекте недвижимости или собственнике и при этом продублирована в Росреестр, то уже исходя из характера ошибки ее нужно будет исправлять при помощи сторонних организаций, которые подготавливали техническую документацию Объекта (например БТИ или Кадастровые инженеры), местные органы власти, либо уже через суд.
– Если ошибка возникла в результате внутреннего сбоя Росреестра, например, данные из заявления были внесены неверно, но в остальных документах ошибка отсутствует, можно подать заявление на внесение изменений в сведения ЕГРН. В ряде случаев это позволяет скорректировать данные без судебного вмешательства.
Почему важно исправить выявленную ошибку/ошибки? Поскольку при их сохранении ошибка будет перенесена в запись о праве нового собственника, что может привести к приостановке регистрации, усложнению будущих сделок и судебным спорам.
Так как: Сведения Выписки из ЕГРН являются актуальными (действительными) на дату подписания органом регистрации прав соответствующей выписки.3
Поэтому, при проверке, следует получить актуальные (свежие) выписки из ЕГРН:
– Выписка об объекте недвижимости;
– Выписка о переходе прав на объект.
Эти документы содержат полную информацию о зарегистрированных правах, владельцах, наличии обременений и арестов. Без свежих выписок невозможно оценить правовой статус объекта, и их отсутствие может поставить под сомнение добросовестность покупателя (О добросовестном правоприобретателе есть отдельная глава).
Если право возникло до 1998 года, выписка из ЕГРН всё равно обязательна для подтверждения, что объект не перешёл в собственность третьих лиц.
Для прав, зарегистрированных после 29 июня 2022 года, или в электронном виде, дополнительно следует запросить выписку из ЕГРН “О содержании правоустанавливающего документа”. Заказать ее может только сам собственник.
Все виды выписок из ЕГРН можно заказать на портале Госуслуг авторизованного пользователя, или в МФЦ. Онлайн заказывать существенно дешевле.
При заказе выписок третьими лицами (не собственником), из ЕГРН будут исключены персональные данные и сведения о документах-основаниях регистрации. Полноценные сведения можно получить только при заказе со стороны собственника, нотариуса или кадастрового инженера, а также если собственник подаст заявление о раскрытии персональных данных.
Наконец, собственник может воспользоваться функцией экспресс-выписки через портал Госуслуг. Она формируется мгновенно, содержит сведения из ЕГРН, включая информацию обо всех владельцах, и может быть передана в электронном виде (готовый zip.архив содержит: саму выписку.pdf, и два технических файла .xml и .sig). Однако экспресс-выписка не заменяет официальные выписки ЕГРН и носит справочный характер.
***
Итак, начальный этап работы с объектом завершён. Именно на этом этапе становится понятно, имеет ли смысл продолжать сопровождение сделки, или работать с объектом нецелесообразно из-за юридических рисков, которые не получится устранить в разумные сроки.
Далее предстоит еще значительный объем работы, но запрашиваемые и проверяемые документы, а также подход к ним немного разнятся, в зависимости от вида Объекта недвижимости.
Важно помнить:
При работе с документами на недвижимость вы, скорее всего, столкнетесь с персональными данными, как в выписках из ЕГРН, так и в правоустанавливающих документах. Такие сведения регулируются Федеральным законом от 27.07.2006 №152-ФЗ «О персональных данных».
Это означает, что:
– доступ к полной информации (включая ФИО собственника и документы-основания) в большинстве случаев может получить только сам собственник, либо те, кто вправе это сделать по закону (например, нотариус, кадастровый инженер, совладельцы объекта);
– распространять персональные данные, передавать или публиковать их без согласия собственника нельзя;
– если вы работаете с объектом как агент или юрист, соберите согласия на обработку персональных данных, особенно если планируете передавать документы третьим лицам (например, банку, юристу покупателя, оценщику и пр.).
Для обычного покупателя или продавца важно знать: вы имеете право запрашивать и передавать свои персональные данные, но точно так же вправе ограничить их распространение. Поэтому все действия с такими сведениями лучше согласовывать заранее, это избавит от недоразумений и юридических рисков в дальнейшем.
Tasuta katkend on lõppenud.
