Loe raamatut: «Finanzratgeber Immobilien»

I. Grundbuch und Grundstück

Die Grenzen des Eigentums

Artikel aus « theinvestor – Der Schweizer Börsenbrief » 11. Juli 2008

I. Massgeblicher Sachverhalt

Die Abbaye de l’Arc ist ein Verein nach Art. 60 ff. ZGB in Lausanne (anschliessend « Verein »). Ziel des Vereins ist das sportliche Bogenschiessen. Der Verein besitzt in Lausanne ein Grundstück, auf welchem die Vereinsaktivitäten ausgeübt werden. Auf dem Grundstück steht ein altes Gebäude, welches unter Denkmalschutz gestellt ist.

Die Fassbind SA (anschliessend « Bauherrschaft ») betreibt auf dem südlichen Nachbargrundstück ein Hotel. Im Zusammenhang mit dem Betrieb des Hotels plante die Fassbind AG auf ihrem Grundstück eine Tiefgarage. Dazu war der Aushub einer Baugrube mit einer Tiefe von 25 Metern rund 20 Meter vom Grundstück der Abbaye de l’Arc erforderlich. Während der Aushubarbeiten sollte die Baugrube mit Ankern geschützt werden. Nach Fertigstellung der Aushubarbeiten sollte das Gebäude den Hangdruck übernehmen und die Anker konnten abgespannt werden. 97 Anker dringen dabei in einer Tiefe von 20 bis 43 Metern in das Grundstück des Vereins ein und sollten nach den Bauarbeiten dort verbleiben.

II. Problemstellung

Gegen diese Absichten der Bauherrschaft wehrte sich der Verein mit der Eigentumsfreiheitsklage nach Art. 641 ZGB. Der Verein war der Ansicht, dass sein Eigentum durch die Belassung der Anker in seinem Grundstück verletzt würde. Es werde dem Verein künftig erschwert, auf dem Grundstück eine Tiefgarage zu errichten.

Interessanterweise wurde diese Klage letztinstanzlich vom Bundesgericht abgewiesen (BGE 133 III 353).

III. Die allgemeinen Grenzen des Eigentums

Ausdehnung der Herrschaft des Eigentümers

Das Bundesgericht ruft in der Begründung zunächst in Erinnerung, dass sich das Eigentum an einem Grundstück nicht nur zweidimensional auf die Fläche des Grundstückes beschränkt, sondern dass sich die Eigentumssphäre dreidimensional auf den Körper erstreckt, welcher sich unterhalb und oberhalb der Grundstücksfläche befindet.

Schutzwürdiges Interesse an der Ausübung

Allerdings schränkt das Bundesgericht die Eigentumsherrschaft ein.

Aufgrund von Art. 667 Abs. 1 ZGB geht das Eigentum innerhalb dieses dreidimensionalen Raumes nur soweit, als für die Ausübung des Eigentums ein schutzwürdiges Interesse besteht. Neben der räumlichen Ausdehnung der Herrschaft ist also auch ein sachliches Kriterium zu prüfen, nämlich die schutzwürdigen Interessen an der geltend gemachten Herrschaft. Dieses Kriterium erlaubt eine normative Korrektur der Herrschaftsansprüche.

Kriterien bei der Berufung auf zukünftige Interessen

Wird ein künftiges Interesse geltend gemacht, müsse dieses nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge in absehbarer Zeit wahrscheinlich verwirklicht werden können. Bei diesem Wahrscheinlichkeitsurteil sind die Lage und die Art des Grundstücks, die vom Eigentümer geplante Verwendung sowie die Hindernisse technischer und rechtlicher Art zu berücksichtigen.

Ermessensentscheid

Bei der Interessensprüfung ist dem Richter zudem ein gewisses Ermessen zu gewähren (Art. 4 ZGB). Das führt regelmässig dazu, dass vom Bundesgericht das vorinstanzliche Urteil nur noch auf Ermessensüberschreitung überprüft wird.

IV. Die Beurteilung des Interesses des Eigentümers im Einzelnen

Im vorliegenden Fall wurde ein schutzwürdiges Interesse vom Bundesgericht verneint.

Es bestand zunächst gar kein konkretes und präzises Bauprojekt des Vereins. Damit wurde ein aktuelles Interesse verneint.

Es lag nach Auffassung des Bundesgerichts aber auch kein künftiges schutzwürdiges Interesse vor. Die Erstellung einer Tiefgarage durch den Verein sei nämlich unwahrscheinlich. Als Verein mit ideellen Zielsetzungen sei die Erstellung einer Tiefgarage mit wirtschaftlichem Hintergrund ausgeschlossen. Die öffentlich-rechtlichen Bauvorschriften liessen zudem ein solches Projekt als nicht sinnvoll und wenig realistisch erscheinen. Ein solches Projekt passe auch nicht zum Denkmalschutz des Vereinsgebäudes. Ein rein abstraktes, d. h. potenzielles Tiefgaragenprojekt könne aber nicht als schutzwürdiges Interesse beurteilt werden.

Da kein schutzwürdiges Interesse des Eigentümers nachgewiesen werden konnte, wurde die Eigentumsklage des Vereins abgewiesen. Wohl wurde der Herrschaftsbereich des Vereins tangiert. Doch fehlte es an einem schutzwürdigen Interesse an der Herrschaftsausübung.

V. Fazit

Der Entscheid des Bundesgerichts hat eine gewisse Bedeutung. Er ruft den Grundsatz in Erinnerung, dass Eigentumsrechte nur im Rahmen eines schutzwürdigen Interesses ausgeübt werden können. Zudem wurden die Grenzen dieser Schutzwürdigkeit konkretisiert. Vor allem wurde versucht, das rein abstrakte, d. h. potenzielle Interesse vom nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge (aufgrund der heutigen Umstände) in absehbarer Zeit (zeitliche Schranke) wahrscheinlichen Interesse abzugrenzen. Immerhin ist festzustellen, dass der Eigentümer im vorliegenden Fall ein Verein mit ideeller Zielsetzung war und der Verein erst noch ein denkmalgeschütztes Gebäude auf seinem Grundstück besass. Die Möglichkeiten des Vereins und damit die Geltendmachung von individuellen und ausgedehnten Eigentümerinteressen waren damit von Anfang an eingeschränkt.

II. Erwerb und Verkauf

Kauf einer Eigentumswohnung ab Plan

Artikel aus « theinvestor – Der Schweizer Börsenbrief » 12. Februar 2010

I. Ausgangslage

Wer eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt diese oft ab Plan. Vielleicht liegt der Rohbau schon vor, dann kann wenigstens eine Besichtigung durchgeführt werden. Wenn aber mit dem Bau noch gar nicht begonnen wurde, entscheidet der Käufer aufgrund von Plänen, die ihm der Verkäufer oder der Unternehmer zur Verfügung stellt. Kommt es dann zum Kaufvertragsabschluss, stellt sich immer wieder die Frage, mit welchen Plänen das – erst in Entstehung begriffene – Kaufobjekt umschrieben werden soll. Nach Fertigstellung stellt sich zudem die Frage, welche Bestandteile der Pläne Vertragsgegenstand geworden sind und wie sich die Pläne zur Besichtigung verhalten. Genau ein solcher Fall endete im Jahre 2007 beim Bundesgericht (Urteil vom 14. Februar 2008; BGE 4A_417/2007).

Ein Käufer erwarb im April 2003 vom Verkäufer für sFr. 491 000.– eine 4 ½ Zimmer-Maisonette-Wohnung. Grundlage waren ein Baubeschrieb und ein Grundrissplan. Zudem bestätigte der Käufer, mit den Verkaufsunterlagen Aufteilungspläne erhalten zu haben. In diesen Aufteilungsplänen war angegeben, dass die gekaufte Wohnung eine Bruttogeschossfläche von 193 m2 habe.

Später – nach dem Bau – wurde festgestellt, dass die Bruttogeschossfläche nur 151 m2 betrug. Der Käufer verlangte deshalb eine Minderung des Kaufpreises von sFr. 37 625.– nebst Zins.

II. Kein blosser – korrigierbarer – Rechnungsfehler

Der Verkäufer machte zunächst geltend, dass ein blosser korrigierbarer Rechnungsfehler vorliege. In den Plänen seien schliesslich die Nettowohnflächen der einzelnen Räume korrekt angegeben worden. Diese zusammengezählt hätten die gesamte Nettofläche ergeben.

Ein korrigierbarer Rechnungsfehler liegt aber nach dem Bundesgericht nur vor, wenn die einzelnen Berechnungsgrundlagen zum Gegenstand einer Vereinbarung gemacht werden und sich das Resultat aus einem Zusammenzählen der einzelnen Berechnungsgrundlagen ergibt. Das lag aber gerade nicht vor. In den Plänen waren wohl die Nettowohnflächen, nicht aber die Flächen der Wände aufgeführt. Ein Zusammenzählen dieser beiden Elemente zur Bruttofläche war also nicht möglich.

III. Zusicherung von Eigenschaften durch Pläne

Was ist ein Mangel?

Ein Kaufgegenstand ist dann mangelhaft, wenn ihm eine vom Verkäufer zugesicherte Eigenschaft fehlt. Dabei geht es nicht nur um ausdrückliche Zusicherungen oder Garantien. Jede Behauptung des Verkäufers, dass die Sache eine bestimmte, objektiv feststellbare Eigenschaft aufweise, stellt eine Zusicherung dar, wenn der Käufer nach Treu und Glauben auf diese Aussage vertrauen darf. Es ist also gerade auch während der Vertragsverhandlung genau darauf zu achten, dass die Aussagen zutreffend sind.

Welche Bedeutung hat eine Besichtigung?

Für Mängel, die der Käufer z. B. im Rahmen einer Besichtigung bei gewöhnlicher Aufmerksamkeit hätte erkennen können, haftet der Verkäufer nicht. Dann wird davon ausgegangen, dass die Zustände bei Besichtigung die Eigenschaften des Kaufobjektes festlegen.

Diese Regel ist allerdings dann nicht anwendbar, wenn der Verkäufer das Nichtvorhandensein des Mangels zugesichert hat. Zugesicherte Eigenschaften müssen also nicht überprüft werden.

Wenn es schliesslich gar nichts zu besichtigen gibt, weil erst Pläne vorliegen, hat die Besichtigung keine Bedeutung mehr.

Bei einer Rohbaubesichtigung darf zudem kein grosses Vorstellungsvermögen des Käufers erwartet werden.

Form der Zusicherung

Ein Liegenschaftskaufvertrag muss öffentlich beurkundet werden. Für Zusicherungen gilt diese Formvorschrift aber nicht. Zusicherungen können auch formlos gemacht werden.

Verweisung auf Pläne genügt

Eine Zusicherung kann durch Verweisung auf Pläne abgegeben werden. Es ist nicht notwendig, die Pläne als integrierender Bestandteil des Vertrages zu bezeichnen. Gerade im vorliegenden Fall wurde eine solche Verweisung vorgenommen.

Relevanz der Zusicherung

Auch wenn eine Zusicherung nachgewiesen werden kann, so ist sie bei Nichterfüllung nur dann für das Vorliegen eines Mangels relevant, wenn sie für den Abschluss des Kaufvertrages an sich oder für die Bestimmung des Preises oder der Bedingungen kausal war.

Da dieser Nachweis im Einzelfall schwierig ist, wird darauf abgestellt, ob die Zusicherung nach der Erfahrung des Lebens allgemein geeignet ist, den Abschluss an sich oder die Bedingungen des Kaufvertrages zu beeinflussen. Es kommt dann nicht mehr darauf an, was die Parteien allenfalls gedacht haben könnten, sondern es wird von einem allgemeinen Käufer ausgegangen und gefragt, was dieser erfahrungsgemäss mit der Zusicherung anfängt.

Zusammenfassung

Im vorliegenden Fall kam das Bundesgericht zum Schluss, dass die Bruttogeschossfläche von 193 m2 eine relevante Zusicherung und damit deren Fehler einen Mangel darstellte. Deshalb wurde die Minderungsklage des Käufers geschützt. Das war hart für den Verkäufer, weil er in den Plänen korrekte Nettogeschossflächen angegeben hatte.

IV. Würdigung

Ein Verkäufer von Objekten, welche ab Plan verkauft werden, muss sehr sorgfältig prüfen, ob die Pläne nicht Inkonsistenzen oder gar Falschheiten aufweisen. Zudem muss er bei der Realisierung des Objektes peinlich darauf achten, die planerischen Angaben einzuhalten. Ist dies nicht möglich oder will er etwas ändern, ist das Einverständnis des Käufers einzuholen.

Erwerb von Ferienwohnungen durch Ausländer

Artikel aus « theinvestor – Der Schweizer Börsenbrief » 21. Januar 2011

Der Erwerb von Ferienwohnungen in der Schweiz durch Personen, welche ihren Wohnsitz nicht in der Schweiz haben, ist nur unter einschränkenden Voraussetzungen möglich. Der Grundstückshandel mit Ausländern ist also in der Schweiz weiterhin beschränkt. Diese Beschränkungen kommen auch dann zum Tragen, wenn Ausländer bereits Wohnraum in der Schweiz besitzen und diesen durch Zukauf vergrössern wollen. Das Bundesgericht hat in einem neueren Entscheid die sich dabei stellenden Probleme teilweise geklärt (2C_733/2009 = BGE 136 II 233; übersetzt in Pra 99 (2010) Nr. 137).

I. Sachverhalt

Ein deutsches Ehepaar mit Wohnsitz in Deutschland besass in Locarno eine Stockwerkseinheit mit einer Wohnfläche von rund 128 m2.

Das Ehepaar wollte zwei weitere Stockwerkseigentumseinheiten auf dem gleichen Grundstück erwerben. Die erste Einheit umfasste Sauna, Schwimmbad, Solarium, Bar, Waschraum, Atrium, Gang, Abstellraum, zwei Physiotherapieräume mit Nasszellen und Balkon, die zweite bestand aus einem Abstellraum. Die Fläche dieser beiden Räume betrug 190.8 m2.

Das Bezirksgericht Locarno erteilte dem Ehepaar die Bewilligung zum Erwerb der beiden zusätzlichen Stockwerkseigentumseinheiten.

Das Bundesamt für Justiz zog diesen Entscheid bis ans Bundesgericht weiter.

Das Bundesgericht schliesslich verweigerte die Bewilligung zum Erwerb der zusätzlichen Stockwerkseigentumseinheiten.

II. Rechtliche Grundlagen

Bewilligungspflicht

Gemäss Art. 2 des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG; Lex Koller) brauchen Personen im Ausland für den Erwerb von Grundstücken eine Bewilligung. Als Personen im Ausland gelten nach Art. 5 BewG u. a.

– Staatsangehörige der Mitgliedsstaaten der Europäischen Gemeinschaft oder der Europäischen Freihandelsassoziation, die ihren rechtmässigen und tatsächlichen Wohnsitz nicht in der Schweiz haben (Erfordernis des Wohnsitzes), und

– Staatsangehörige anderer ausländischer Staaten, die nicht das Recht haben, sich in der Schweiz niederzulassen (Erfordernis der Niederlassung).

Grössenbeschränkungen

Nach Art. 12 lit. b BewG wird die Bewilligung auf jeden Fall verweigert, wenn die zu erwerbende Fläche grösser ist, als es der Verwendungszweck erfordert.

In der Verordnung des Bundesrates (BewV) wird die massgebliche Fläche näher definiert. So darf nach Art. 10 Abs. 2 BewV die Nettowohnfläche von Ferienwohnungen in der Regel 200 m2 nicht überschreiten.

Ein nachträglicher Mehrerwerb darf zudem nach Art. 10 Abs. 4 BewV nur im Rahmen der zulässigen Fläche erfolgen.

III. Problemstellung

Für das deutsche Ehepaar mit Wohnsitz in Deutschland stellte sich damit die Frage, ob die zwei zu erwerbenden Stockwerkeigentumseinheiten Nettowohnfläche einer Ferienwohnung darstellten oder nicht. Sie beriefen sich darauf, dass Räume für Sauna, Schwimmbad, Solarium, Bar, Waschraum, Atrium, Gang, Abstellraum sowie Physiotherapieräume mit Nasszellen und Balkon keine Wohnräume darstellten. Die 190.8 m2 seien deshalb nicht den 128 m2 hinzuzuzählen, weshalb die Schranke von 200 m2 für die Nettowohnfläche nicht erreicht sei.

Die Gerichte im Tessin stützten diese Argumentation, anders das Bundesgericht auf Beschwerde des Bundesamtes für Justiz.

IV. Entscheidung des Bundesgerichts

Das Bundesgericht hält zunächst fest, dass in den Gesetzen nicht spezifiziert werde, nach welchen Kriterien ein Raum als bewohnbar gelte. Aufgrund des Gesetzes könne die Nettowohnfläche also noch nicht festgelegt werden. Es braucht eine eingehende Auslegung.

Auslegung aufgrund des Wortlautes

Vom Wortlaut und normalen Verständnis her könnten Räume für Sauna, Schwimmbad, Solarium, Bar, Waschraum, Atrium, Gang, Abstellraum sowie Physiotherapieräume mit Nasszellen und Balkon tatsächlich nicht als eigentliche Wohnräume qualifiziert werden.

Meinung des historischen Gesetzgebers

Diese Auslegung sei aber vorliegend nicht massgeblich. Aus den Materialien ergebe sich nämlich, dass der Bundesrat die Nettowohnfläche auf 200 m2 erhöht hatte, um wohlhabenden Ausländern den Erwerb einer Wohnung zu ermöglichen, welche ihrem Lebensstandard entspreche. Zu diesem Lebensstandard gehören neben den eigentlichen Wohnräumen aber auch Räume, welche Servicezwecken dienen. Schwimmbad und Halle seien aber typische Serviceräume.

Schlussfolgerung

Die Fläche dieser Serviceräume müsse deshalb zur Nettowohnfläche im Sinne von Art. 10 Abs. 2 BewV hinzugezählt werden.

V. Fazit

Die Entscheidung des Bundesgerichts ist aus zweierlei Hinsicht von Bedeutung. Das Bundesgericht nimmt sich die Freiheit, eine gesetzliche Bestimmung auch ausserhalb des Wortlautes auszulegen. Zudem wird einem Luxusdenken mit ausufernden Raumbedürfnissen ein Riegel vorgeschoben.

Die Schranken eines Gewährleistungsausschlusses

Artikel aus « theinvestor – Der Schweizer Börsenbrief » 15. Januar 2010

I. Ausgangslage

Ein Verkäufer einer Liegenschaft, der meint, ein Gewährleistungsausschluss schütze ihn vor Mängelansprüchen des Käufers, kann sich schwer irren, vor allem dann, wenn die Mängelbehebung teuer wird. Die Praxis der Gerichte im Zusammenhang mit Gewährleistungsansprüchen bei Liegenschaften ist differenzierter.

In einem neueren Fall (BGE 133 III 686) hat das Bundesgericht seine Praxis zusammengefasst. Zugrunde lag der folgende Sachverhalt:

Ein Verkäufer verkaufte seine Liegenschaft an einen Käufer für einen Kaufpreis von sFr. 450 000.–. Der Käufer stellte nach Antritt des Eigentums fest, dass die Liegenschaft unter schweren Feuchtigkeitserscheinungen litt. Die Behebung der Mängel wurde von einem Experten des Käufers mit sFr. 150 000.– geschätzt. Als der Käufer gegen den Verkäufer auf Zahlung der Mängelbehebungskosten klagte, berief sich dieser auf den Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag. In Ziffer 8 des Kaufvertrages wurde nämlich die Gewährleistung für körperliche und rechtliche Mängel des Grundstückes im gesetzlich zulässigen Rahmen ausgeschlossen.

II. Der Umfang einer Gewährleistungsausschlussklausel

Das Bundesgericht prüfte zunächst die Frage, ob der geltend gemachte Feuchtigkeitsschaden unter den Gewährleistungsausschluss falle.

Massgeblich für diese Auslegungsfrage ist zunächst der zwischen den beiden Parteien tatsächlich vorhandene gemeinsame Wille.

Weil dieser nicht nachgewiesen werden konnte, war die Klausel in Ziffer 8 des Kaufvertrages nach Treu und Glauben auszulegen. Massgebliche Kriterien für eine solche Auslegung sind der Wortlaut, der Zusammenhang sowie die gesamten Umstände des Vertragsschlusses.

In diesem Zusammenhang hielt das Bundesgericht fest, dass bei objektiver Auslegung ein Mangel dann nicht unter eine Ausschlussklausel fällt, wenn er gänzlich ausserhalb dessen liegt, womit ein Käufer vernünftigerweise rechnen muss. Womit ein Käufer zu rechnen hat, hängt von den konkreten Umständen des Einzelfalles ab.

III. Kriterien für die Bestimmung des Umfanges im Einzelnen

Massgeblicher Zeitpunkt

In Liegenschaftskaufverträgen steht praktisch immer eine Regelung über den Antritt des Kaufsobjektes. In diesem Zeitpunkt gehen auch Nutzen und Gefahr über. Nur Mängel, die vorher schon vorhanden waren, unterliegen überhaupt einer Gewährleistung. Für Mängel, die nachher entstehen, hat allein der Käufer einzustehen. Es ist also entscheidend, wann ein Mangel entstanden ist.

Allgemeine oder speziell formulierte Klausel

Werden in einer speziell formulierten Klausel bestimmte Mängel ausgeschlossen, so hat es dabei sein Bewenden. Für diese Mängel kommt der Gewährleistungsausschluss zum Tragen.

Auszulegen ist also meist nur eine allgemein formulierte « Standard »-Klausel.

Keine Erkennbarkeit des Mangels

Erkennbare Mängel können kaum eine derartige Bedeutung erlangen, dass eine Gewährleistungsausschlussklausel zu Fall gebracht wird. Eine Auslegung der Ausschlussklausel ist also nur im Hinblick auf nicht erkennbare Mängel notwendig.

Auswirkung des Mangels auf den Vertragszweck

Jeder Vertrag wird zu einem bestimmten Zweck abgeschlossen. Ist dieser Zweck wegen der Mängel nicht mehr erreichbar, die Liegenschaft also für den vorgesehenen Gebrauch untauglich, dann ist eine allgemein formulierte Ausschlussklausel kaum mehr von grosser Bedeutung.

Ausmass des Schadens der Mängelbehebung

Auch das Ausmass des Schadens, der bei der Mängelbehebung entsteht, ist für die Auslegung wichtig. Nicht nur der Mangel an sich kann ausserhalb dessen liegen, womit vernünftigerweise bei Vertragsabschluss gerechnet werden muss. Auch das Ausmass der Mängelbehebung kann diese Zumutbarkeit überschreiten. Das Ausmass des Schadens ist im Verhältnis zum Kaufpreis zu sehen.

Einfluss auf die Höhe des Kaufpreises

Führen andererseits Mängel des Kaufobjektes zu einem tieferen Kaufpreis, so können diese Mängel vom Käufer nicht nochmals geltend gemacht werden. Das ist gerade bei Altbauten der Fall.

Werturteil

Die oben geschilderten Umstände werden schliesslich einem Werturteil unterzogen.

Der geltend gemachte Mangel muss völlig ausserhalb dessen liegen, womit vernünftigerweise gerechnet werden kann und muss. Liegt diese Voraussetzung vor, kommt die Ausschlussklausel für den betreffenden Mangel nicht zur Anwendung. Bei der Beantwortung dieser Frage kommt den Gerichten ein gewisses Ermessen zu. Dabei können Gerechtigkeitsgesichtspunkte im weiteren Sinne eine Rolle spielen.

IV. Beurteilung des konkreten Falles

Im vorliegenden Fall hat das Bundesgericht das vorinstanzliche Urteil aufgehoben. Das Bundesgericht ging aufgrund des hohen Ausmasses des Schadens davon aus, dass der Käufer mit diesem Ausmass vernünftigerweise nicht rechnen musste. Allerdings musste das genaue Ausmass des Schadens von der Vorinstanz noch ermittelt werden.

V. Würdigung

Wichtig am oben zitierten Entscheid ist der Umstand, dass der Verkäufer einer Liegenschaft damit rechnen muss, dass ein vertraglicher Gewährleistungsausschluss nicht greift. Diese Möglichkeit besteht vor allem dann, wenn im Kaufvertrag nur eine Standardklausel verwendet wird. Absehbare Mängel sollten deshalb ausdrücklich aufgeführt und die Haftung dafür abgelehnt werden.

Grundstückserwerb durch Aktiengesellschaft

Artikel aus « theinvestor – Der Schweizer Börsenbrief » 4. Juli 2012

In der Schweiz ist der Erwerb von Grundstücken durch Ausländer weiterhin eingeschränkt. Das gilt auch dann, wenn ein Grundstück von einer Aktiengesellschaft erworben wird. In diesem Fall wird « hinter » die Aktiengesellschaft geschaut, das heisst gefragt, wer die Aktionäre bzw. Inhaber der Aktiengesellschaft sind. Dies musste kürzlich das Bundesgericht wieder einmal festhalten (2C_1021/2011).

I. Sachverhalt

Die XYZ AG mit Sitz in Arth/SZ bezweckt gemäss ihrem Handelsregisterauszug die Beteiligung an Finanz- und Immobiliengesellschaften im In- und Ausland. Sie kann Dienstleistungen jeder Art auf den Gebieten der Anlagen und Verwaltung von Vermögenswerten erbringen. Ferner kann sie Finanzgeschäfte besorgen und vornehmen. Schliesslich kann sie Grundstücke erwerben, halten und veräussern. Das Aktienkapital der XYZ AG von sFr. 100 000 ist aufgeteilt in 10 000 Inhaberaktien zu sFr. 1000. 9 998 Aktien wurden durch Herrn Yenni gezeichnet und je eine Aktie durch die Herren Züst und Arnegg. Im Rahmen eines Konkursverfahrens erwarb die XYZ AG am 19. März 2010 verschiedene Grundstücke in Emmen. Bereits zuvor hatte sie 2009 an der gleichen Adresse fünf weitere Wohnungen und sechs Garagen erworben. Zudem ist sie Eigentümerin dreier weiterer Liegenschaften im Kanton Luzern. Der Regierungsstatthalter der Ämter Hochdorf und Luzern erhielt vom Erwerb der genannten Liegenschaften durch das Kantonsblatt des Kantons Luzern Kenntnis. Mit Schreiben vom 14. Juni 2010 forderte er die Aktiengesellschaft auf, diverse Angaben und Unterlagen einzureichen. Dieser Aufforderung kam die Gesellschaft nicht nach und holte zwei weitere eingeschriebene Sendungen nicht ab. Mit Entscheid vom 18. März 2011 stellte der Regierungsstatthalter fest, dass der Erwerb der Grundstücke der Bewilligungspflicht unterliege. Gleichzeitig verweigerte er diese Bewilligung. Das passte der Aktiengesellschaft nicht.

II. Bewilligungspflicht nach Bewilligungsgesetz (BewG; Lex Koller)

Gemäss Art. 2 Abs. 1 BewG bedürfen Personen im Ausland für den Erwerb von Grundstücken einer Bewilligung der zuständigen kantonalen Behörde. Als Personen im Ausland gelten unter anderem «juristische Personen oder vermögensfähige Gesellschaften ohne juristische Persönlichkeit, die ihren statutarischen oder tatsächlichen Sitz in der Schweiz haben und in denen Personen im Ausland eine beherrschende Stellung innehaben» (Art. 5 Abs. 1 lit. c BewG). Eine Person im Ausland hat eine beherrschende Stellung inne, wenn sie aufgrund ihrer finanziellen Beteiligung, ihres Stimmrechtes oder aus anderen Gründen allein oder gemeinsam mit anderen Personen im Ausland die Verwaltung oder Geschäftsführung entscheidend beeinflussen kann (Art. 6 Abs. 1 BewG). Dies wird insbesondere vermutet, wenn Personen im Ausland mehr als einen Drittel des Aktien- und gegebenenfalls des Partizipationsscheinkapitals besitzen, über mehr als einen Drittel der Stimmen in der Generalversammlung verfügen oder der Gesellschaft rückzahlbare Mittel zur Verfügung stellen, die mehr als die Hälfte der Differenz zwischen ihren Aktiven und ihren Schulden gegenüber nicht bewilligungspflichtigen Personen ausmachen (Art. 6 Abs. 2 BewG).