Право семьи на жилище. Учебное пособие

В проекте изменений ГК РФ (ст. 298.1) дано определение жилого помещения: это помещение, предназначенное для проживания граждан. В п. 2 той же статьи содержится еще один признак жилого помещения – пригодность для проживания (причем отсутствует указание на постоянный характер проживания). Из определения исчезли признаки изолированности и указания на объект недвижимого имущества (в соответствии со ст. 130 ГК РФ в ред. проекта не всякое помещение признается недвижимой вещью). На наш взгляд, это крайне неудачное определение, которое вступает в противоречие с нормами действующего ЖК РФ, в связи с чем не ясно, будут ли последние приведены в соответствие с новым ГК РФ или останутся в том же виде как специальные правила.

Виды жилых помещений (объектов жилищных прав) перечислены в ст. 16 ЖК РФ:

1) жилой дом; часть жилого дома;

2) квартира; часть квартиры;

3) комната.

Жилой дом – это индивидуально определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Следует обратить внимание на то, что законодатель включает жилой дом как «здание» в число видов жилых помещений, в то время как помещение – это часть здания, определяемая как внутреннее пространство между стенами и перекрытиями. Таким образом, включение дома как здания в число помещений логически неверно. Более логичным было бы делить объекты жилищных прав на жилые здания и жилые помещения, а жилые помещения, в свою очередь, на квартиры и комнаты. В проекте изменений ГК РФ к видам жилых помещений отнесены только квартира и комната, поскольку жилой дом представляет собой здание, а помещение определяется как часть здания.

П. В. Макеев предлагает скорректировать определение жилого дома, убрав из него признак индивидуальной определенности, присущий всем без исключения зданиям, а слово «комнат» заменить словосочетанием «одной или нескольких комнат»³⁵.

Квартира – структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Интересно, что в проекте изменений ГК РФ (ст. 298.2) содержится несколько иное определение квартиры: это жилое помещение с отдельным входом, состоящее из одной или нескольких комнат и вспомогательных помещений и составляющее обособленную часть здания. Оно указывает на отдельный вход как возможность доступа к общим помещениям здания, на составные части квартиры и на то, что квартира сама является составной частью здания. Самое существенное отличие от определения ЖК РФ – отсутствие указания на расположение квартиры в многоквартирном доме (здание – более широкое понятие, чем многоквартирный дом).

П. В. Макеев справедливо замечает, что в определении квартиры не учитывается, что отдельный вход может обеспечивать прямой доступ не только к помещениям общего пользования в многоквартирном доме, но и непосредственно на прилегающий к дому земельный участок. В связи с этим он предлагает заменить указание на прямой доступ к помещениям общего пользования в многоквартирном доме указанием на прямой доступ к общему имуществу в многоквартирном доме³⁶. По нашему мнению, более удачным было бы просто дополнить существующее определение указанием на возможность прямого доступа на земельный участок как альтернативу помещениям общего пользования. Понятие «общее имущество в многоквартирном доме» слишком широкое, оно охватывает не только помещения общего пользования и земельный участок, но и другие помещения, конструктивные элементы здания и оборудование, к которым непосредственный доступ из квартиры может отсутствовать.

Комната – часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места постоянного проживания граждан в жилом доме или квартире. Необходимо обратить внимание на то, что в определении комнаты, в отличие от квартиры, не указан признак структурной обособленности, в связи с чем возникает вопрос: относит ли законодатель к числу жилых помещений неизолированные (смежные) комнаты? Большинство авторов работ по жилищному праву приходят к выводу, что комната может выступать в качестве самостоятельного объекта жилищных прав только тогда, когда она является изолированной³⁷.

Другой спорный вопрос, является ли комната в отдельной (т. е. не коммунальной) квартире жилым помещением как объектом жилищных прав или законодатель имеет в виду именно комнату в коммунальной квартире? Из определения комнаты, данного в ст. 16 ЖК РФ, это не ясно, оно сформулировано широко, и складывается впечатление, что законодатель имел в виду любую комнату. Но поскольку одним из существенных признаков жилого помещения является его способность быть самостоятельным объектом гражданских прав, то по смыслу ст. 15 ЖК РФ жилым помещением как отдельным объектом жилищного права является лишь комната в коммунальной квартире.

Остается также неясным, является ли коммунальная квартира жилым помещением как объектом жилищных прав по смыслу ст. 16 ЖК РФ? По всей видимости, не является, поскольку она состоит из нескольких самостоятельных объектов, поэтому квартира в целом не может быть отдельным объектом гражданских прав, т. е. не соответствует понятию недвижимого имущества. В проекте изменений ГК РФ прямо указано, что коммунальная квартира не признается объектом гражданских прав и не может быть предметом сделок (п. 4 ст. 298.2).

Понятия части жилого дома и части квартиры как объектов жилищных прав в законе не определены. Под частью жилого дома следует понимать также структурно обособленную часть жилого здания, состоящую из одной или нескольких комнат и помещений вспомогательного использования.

Под частью квартиры некоторые исследователи понимают только комнату (комнаты), другие считают, что это изолированная часть квартиры, состоящая из одной или нескольких комнат и вспомогательных помещений. Сами по себе вспомогательные помещения не могут быть частями квартиры, поскольку они не подпадают под понятие жилого помещения по целевому назначению. Поэтому многие ученые и приходят к выводу, что часть квартиры – это комната (комнаты). Но в этом случае понятия «часть квартиры» и «комната» совпадают, и неясно, почему законодатель выделяет их как разные виды жилых помещений. Если часть дома на практике имеет значение как объект недвижимого имущества (например, при разделе дома в натуре между сособственниками или выделе доли одного из них), то часть квартиры, как правило, не может быть объектом гражданских прав, поскольку в случае раздела квартиры возникают самостоятельные объекты недвижимого имущества – комнаты в коммунальной квартире. Возможно, под частью квартиры имеются в виду две и более смежные между собой комнаты, но изолированные от остальных, или обособленная жилая комната со вспомогательными помещениями, предназначенными только для ее обслуживания.

Следует заметить, что квартира определяется как помещение в многоквартирном доме, однако само понятие многоквартирного дома в ЖК РФ отсутствует. Единственный нормативный правовой акт, в котором содержится определение многоквартирного дома, – это Постановление Правительства РФ от 28.01.2006. № 47.

Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Следует обратить внимание на то, что в определении не применяется родовое понятие «здание», многоквартирный дом рассматривается как сумма его составных частей.

Данное обстоятельство, как и отсутствие понятия многоквартирного дома в ЖК РФ, вероятно, связано с тем, что по действующему законодательству он не признается объектом гражданских и жилищных прав, хотя в силу ст. 130 ГК РФ многоквартирный дом как здание обладает признаками недвижимого имущества. Объектами жилищных и гражданских прав являются отдельные структурные элементы многоквартирного дома – квартиры и комнаты (по сути то, что многие ученые определяют как воздушное пространство внутри зданий), а сами конструктивные элементы здания (стены, крыша, фундамент, несущие конструкции) относятся к долевой собственности собственников помещений.

Некоторые ученые не согласны с такой позицией законодателя и предлагают включить многоквартирные дома в число объектов жилищных и гражданских прав. Они допускают возможность одновременного существования обособленного права на дом (здание) как целое и на квартиры и комнаты в нем как части и полагают, что таким образом у общего имущества появится хозяин, готовый вкладывать средства в его содержание и развитие. Отношения между собственником многоквартирного дома как отдельного объекта и собственниками жилых помещений должны строиться по модели сервитута (ограниченного пользования) имуществом, предназначенным для обслуживания жилых помещений³⁸. Идея вызывает интерес, однако на практике ее трудно реализовать. Во-первых, комплекс общего имущества предназначен для обслуживания жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, являющихся самостоятельными объектами недвижимости, и владение им в отрыве от прав на сами помещения лишь в редких случаях представляет коммерческий интерес (например, в случаях, когда возможно коммерческое использование какой-либо его части). Во-вторых, правовая модель сервитута не предполагает установления платы, превышающей возмещение затрат и убытков собственника, возникающих в связи с ограниченным пользованием другим лицом принадлежащим ему имуществом³⁹. Таким образом, вызывает глубокие сомнения перспектива отчуждения прав на комплекс общего имущества многоквартирного дома, особенно в ветхом жилом фонде.

Но все-таки, на наш взгляд, не исключается признание многоквартирного дома единым объектом гражданских прав в случае принадлежности всех его помещений на праве собственности одному или нескольким лицам (долевая собственность). Отдельные квартиры в таком доме могут быть объектами права пользования по договорам найма. Законодатель должен предусмотреть такую возможность, тем более что развитие института найма жилья в так называемых наемных домах является очень актуальным.

Так, Федеральным законом от 21 июля 2014 г. № 217-ФЗ⁴⁰ в Жилищный кодекс РФ внесены существенные дополнения, в частности, раздел 3.2 «Наемные дома». В соответствии со ст. 91.16 ЖК РФ наемным домом признается здание, которое или все помещения в котором принадлежат на праве собственности одному лицу и которое или все жилые помещения в котором предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование для проживания в соответствии с ч. 2–4 настоящей статьи. Согласно ч. 5 указанной статьи продажа либо отчуждение иным образом помещений в наемном доме или являющегося наемным жилого дома допускается только в случае продажи или отчуждения иным образом всех помещений в таком доме или такого жилого дома одному лицу при условии сохранения цели использования такого наемного дома, если иное не установлено ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Таким образом, по замыслу законодателя, наемный дом может быть многоквартирным. При этом, независимо от того, является ли он единым объектом права или такими объектами являются его части (отдельные помещения), оборот такого наемного дома и помещений в нем законом ограничен: наемный дом или помещения в нем могут быть исключительно в собственности одного лица, а целевое назначение наемного дома не может изменяться.

Кроме того, мы склонны согласиться с учеными, которые относят многоквартирный дом к недвижимому имуществу. Так, О. Г. Алексеева отмечает, что по всем признакам многоквартирный дом, как и жилой дом (т. е. индивидуальное строение, состоящее из одной или нескольких комнат и мест вспомогательного использования, одноквартирное), полностью подпадает под легальное определение недвижимого имущества, так как ему присущи все признаки, установленные в законодательстве, а именно: прочная связь с землей и невозможность перемещения без нанесения несоразмерного ущерба. Но почему-то при этом многоквартирный дом самостоятельным объектом жилищных прав не признается. Ранее действовавший Закон от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» определял кондоминиум (а такой термин использовался при характеристике многоквартирного дома) как единый комплекс недвижимого имущества. «Исходя из определения многоквартирного дома, причем определения именно легального, – продолжает она, – данным понятием охватывается и одноэтажный дом, который включает два помещения, отвечающие признакам квартиры. Очевидно, в этом случае многоквартирный дом может являться самостоятельным объектом жилищных прав»⁴¹.

Соответственно должно быть скорректировано и определение многоквартирного дома: многоквартирный дом – это жилое здание, состоящее из двух или более квартир, а в некоторых случаях и нежилых помещений, и комплекса имущества, предназначенного для обслуживания более одного помещения в данном доме.

Проект изменений ГК РФ сохраняет разграничение между зданием как объектом гражданских прав и помещениями в нем. Законодатель придерживается точки зрения, что одновременные права собственности на здание и на отдельные помещения в нем исключают друг друга. Поэтому многоквартирный дом может быть самостоятельным объектом гражданских прав только в случае, если все помещения в нем принадлежат одному лицу.

Действующее законодательство сохраняет неопределенность по отношению к домам, находящимся в зонах малоэтажной или индивидуальной жилой застройки и состоящим из 2–4 обособленных (а иногда и двухуровневых) частей, имеющих отдельные входы и предназначенных для проживания разных семей. Такие дома формально соответствуют понятию многоквартирного дома, содержащемуся в Постановлении Правительства РФ от 28.01.2006. № 47. Однако чаще всего они не наделены этим статусом, поскольку имеют особый правовой режим на стадии проектирования и строительства, а кроме того, нередко такие дома образуются в результате раздела индивидуального жилого дома между сособственниками. При этом их нельзя относить и к индивидуальным жилым домам, поскольку их обособленные части являются самостоятельными объектами гражданских и жилищных прав и используются для проживания разных семей. Поскольку такие дома или их части не выделены в качестве самостоятельных видов жилых помещений, то возникает неопределенность по поводу правовой судьбы конструктивных элементов этих зданий и инженерно-технического оборудования, обслуживающего более одного помещения. Статья 36 ЖК РФ устанавливает правовой режим общего имущества в многоквартирном доме, т. е. прямо не распространяется на такие дома. В то же время правоприменительная практика исходит из того, что при разделе индивидуального жилого дома на отдельные части общая долевая собственность на такой дом прекращается, следовательно, не должно оставаться никакого общего имущества. По нашему мнению, такую практику нельзя считать верной, и к таким домам ст. 36 ЖК РФ должна применяться по аналогии, но в этом случае будет невозможен раздел земельного участка, на котором расположен дом. В Жилищном кодексе Республики Беларусь, наряду с понятиями многоквартирного и одноквартирного жилых домов, квартиры и комнаты, содержится понятие «блокированный жилой дом» – это жилой дом, состоящий из двух и более квартир или двух и более квартир и вспомогательных помещений, каждая из которых имеет вход непосредственно с придомовой территории (ст. 1)⁴². Полагаем, что аналогичное понятие необходимо предусмотреть и в ЖК РФ.

В определении понятий видов жилых помещений упоминаются помещения вспомогательного использования (вспомогательные помещения), но не дано их определение. Исходя из смысла закона, существенными признаками этого понятия являются следующие: 1) родовое понятие – помещения; 2) входящие в состав квартиры или жилого дома; 3) не являющиеся комнатами; 4) предназначенные для удовлетворения бытовых и иных нужд граждан, проживающих в квартире или доме; и 5) не являющиеся самостоятельными объектами гражданских и жилищных прав.

Данные помещения в силу закона признаются неделимым имуществом и принадлежностью комнат в доме или квартире. Состав вспомогательных помещений в ЖК РФ не указан, он может варьироваться в различных жилых помещениях. Примерный перечень вспомогательных помещений квартиры содержится в Приказе Минземстроя России от 04.08.1998 № 37 «Об утверждении инструкции по проведению учета жилищного фонда в РФ» (в ред. 2008 г.). К ним отнесены коридоры, холлы, кухни, санузлы, ванные, кладовые, внутренние тамбуры, передние.

В п. 5 ст. 15 ЖК РФ содержится правило, согласно которому общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площади вспомогательных помещений, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

В науке общепризнанной является точка зрения о том, что жилые помещения – это особый объект, наделенный специальным правовым режимом. Под правовым режимом жилого помещения понимается правовая характеристика этого объекта, выраженная в нормативных правовых предписаниях частноправового и публично-правового характера, направленных на эффективное правовое регулирование общественных отношений, возникающих по поводу жилых помещений как объектов особого назначения⁴³. К. И. Магомедова отмечает, что жилые помещения как объекты недвижимого имущества подчиняются общим предписаниям, установленным для недвижимых вещей. Вместе с тем она выделяет следующие факторы, влияющие на формирование их специального правового режима: 1) жилое помещение (единственное среди недвижимых вещей) предназначено для проживания (ст. 17 ЖК РФ); 2) назначение жилых помещений предполагает их обособление, вследствие чего они объединяются в жилищный фонд для наиболее эффективного управления ими (ст. 19 ЖК РФ); 3) жилые помещения являются средством реализации конституционного права граждан на жилище и объектом конституционной охраны.

В связи с особым целевым назначением жилых помещений законом устанавливаются требования, предъявляемые к жилым помещениям. В п. 2–3 ст. 15 ЖК РФ содержатся отсылочные нормы, в которых указано, что требования к жилым помещениям, а также основания и порядок признания помещений непригодными для проживания устанавливаются Правительством РФ в соответствии с ЖК РФ и другими федеральными законами.

Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 утверждено Положение о признании помещения жилым помещением, признании жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. В соответствии с указанным нормативным актом, жилые помещения должны быть пригодны для постоянного проживания граждан и соответствовать строительно-техническим, санитарно-эпидемиологическим и противопожарным нормам и правилам⁴⁴.

В самом общем плане требования к жилым помещениям сводятся к следующему:

1) расположение преимущественно в домах, находящихся в жилой зоне в соответствии с зонированием территорий;

2) прочность и надежность несущих конструкций;

3) безопасность для проживающих граждан;

4) обеспеченность инженерными системами (водоснабжение, канализация, вентиляция, отопление, газоснабжение);

5) соответствие инженерных систем установленным нормам и правилам;

6) требования к теплоизоляции и температуре внутри помещений;

7) защита от дождевой и талой воды;

8) наличие лифта в домах свыше 5 этажей;

9) гидро-, шумо-, виброизоляция;

10) инсоляция; обязательность естественного освещения в комнатах и кухнях;

11) требования к минимальным площадям помещений, позволяющим разместить необходимый набор мебели и др. вещей;

12) требования к высоте потолка не менее 2,5 м, в некоторых климатических зонах 2,7 м;

13) запрет использования помещений подвалов и цокольных этажей для проживания;

14) требования к предельно допустимому уровню (ПДУ) вибрации, шума, предельно допустимой концентрации (ПДК) вредных веществ.

Если какие-либо из указанных требований не соблюдаются, жилое помещение признается непригодным для проживания в соответствии с данным Постановлением.

Жилые помещения должны использоваться по целевому назначению – для проживания граждан (ст. 17 ЖК РФ). Это основное ограничение прав собственников и владельцев жилых помещений, установленное законом, в связи с чем законодатель установил 2 императивных правила:

1) не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств;

2) не допускается использование жилого помещения не по назначению без предварительного перевода его в нежилое.

Из этого правила законом предусмотрено исключение: возможно использование жилого помещения для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. В частности, правила п. 6–7 ст. 21 Закона «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в РФ» допускают размещение адвокатских кабинетов в жилых помещениях, принадлежащих на праве собственности гражданину или членам его семьи с их согласия. Использование для размещения адвокатского кабинета жилого помещения, занимаемого по договору найма, разрешается с согласия наймодателя и всех совместно проживающих с адвокатом лиц.

Как уже отмечалось, все жилые помещения объединяются в жилищный фонд – совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории РФ (п. 1 ст. 19 ЖК РФ).

Ю. К. Толстой определяет жилищный фонд как совокупность всех находящихся на территории РФ жилых помещений независимо от формы собственности, предназначенных и пригодных для постоянного проживания, расположенных в жилых домах и иных строениях, которые, в зависимости от формы собственности, характера использования, других обстоятельств, подчиняются особому правовому режиму и удовлетворяют потребности граждан в жилье постоянно или временно⁴⁵. Классификация жилищных фондов осуществляется согласно ЖК РФ по двум основаниям: по форме собственности и по целям использования (см. таблицу).

По форме собственности

1. государственный

2. муниципальный

3. частный

По целям использования

1. ЖФ социального использования

2. Специализированный жилищный фонд

3. Индивидуальный жилищный фонд

4. Жилищный фонд коммерческого использования

В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на:

1) частный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и юридических лиц;

2) государственный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности РФ, и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам РФ;

3) муниципальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

До реформы жилищного законодательства жилищный фонд по форме собственности делился на четыре вида: государственный, общественный, кооперативный и частный.

В зависимости от целей использования ЖФ подразделяется на:

1) жилищный фонд социального использования – совокупность жилых помещений, предоставляемых гражданам по договорам социального найма из государственного и муниципального жилищных фондов, а также предоставляемых гражданам по договорам найма жилищного фонда социального использования жилых помещений государственного, муниципального и частного жилищного фонда;

2) специализированный жилищный фонд – совокупность жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела 4 ЖК РФ;

3) индивидуальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами – собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами – собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;

4) жилищный фонд коммерческого использования – совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) пользование.

Необходимо обратить внимание на то, что Федеральным законом от 21.07.2014 № 217-ФЗ в ст. 19 ЖК РФ внесены изменения, согласно которым в жилищный фонд социального использования включены не только жилые помещения государственного и муниципального жилищного фонда, предоставляемые гражданам по договорам социального найма, но и жилые помещения всех форм собственности, предоставляемые гражданам по договорам найма (за исключением коммерческого). Одновременно введены в действие нормы разделов 3.1 и 3.2 ЖК РФ, регулирующие условия предоставления жилых помещений в наем из жилищного фонда социального использования и устанавливающие правовой режим наемных домов.

Как отмечает К. И. Магомедова, правовые режимы жилых помещений, входящих в состав того или иного жилищного фонда, отличаются друг от друга. Так, правовой режим жилых помещений, входящих в состав государственного и муниципального жилищных фондов, осложнен публичным элементом в большей степени, нежели правовой режим помещений частного жилищного фонда, что проявляется прежде всего в особом порядке предоставления жилых помещений по договору социального найма. Существенно различается правовой режим жилых помещений, относящихся к жилищным фондам, разделенным в зависимости от цели использования. Так, например, специализированные жилые помещения предназначены для временного проживания граждан, не подлежат отчуждению, приватизации, передаче в аренду, внаем. Помещения индивидуального жилищного фонда используются исключительно собственниками для проживания самих собственников, членов их семьи, других граждан на безвозмездной основе⁴⁶.

Правовой режим жилых помещений сочетает в себе частноправовые и публично-правовые элементы. Частноправовой режим проявляется, прежде всего, в участии жилых помещений в гражданском обороте наряду с другими вещами (объектами) на основании гражданско-правовых сделок. Публично-правовой режим проявляется в необходимости получения разрешения на строительство и разрешения на ввод в эксплуатацию; в необходимости соблюдения установленных норм и правил в процессе строительства, ремонта, реконструкции и эксплуатации жилого фонда; в необходимости проведения технического и кадастрового учета объекта; в необходимости государственной регистрации прав на жилые помещения, ограничений, обременений, перехода прав; в обязанности соблюдения целевого назначения; в необходимости получения разрешения на переустройство и перепланировку жилых помещений, а также на перевод жилого помещения в нежилое и нежилого в жилое⁴⁷.