Handbuch Eigentumswohnung

Das Gebäude

Ihre Wohnung befindet sich in einem konkreten Gebäude. Der Bauzustand des Gebäudes selbst sagt zwar nicht alles über die innere Beschaffenheit der Wohnung aus, kann aber durchaus Probleme bereiten, die man aus der Innenperspektive einer modern ausgestatteten, frisch renovierten Wohnung nicht auf den ersten Blick bemerkt. Denken Sie da nur an die Wasserleitungen und die Elektroinstallation.

Der Gebäudetyp, auf den Sie bei der Suche nach Ihrer Wohnung gestoßen sind, wird den Kaufpreis wesentlich mitbestimmen. Auch der Wiederherstellungsaufwand und der künftige Unterhaltungsaufwand werden von Art und Alter des Gebäudes beeinflusst. Man sollte also schon sehr genau wissen, auf welche Art von Architektur und welches Alter des Gebäudes man sich einlassen will.

Konstruktion und Material

Das absolute Alter allein sagt nicht alles über ein Gebäude. Eine mögliche Typologie der Gebäude kann nach Art der Konstruktion und verwendetem Material aufgestellt werden.

Lehmbau – Die traditionelle Technik des Lehmbaus ist sowohl bei alten Fachwerkbauten als auch bei – selteneren – Stampflehmbauten anzutreffen. Am Fachwerkbau findet sich Lehm entweder bei der Ausfachung mit luftgetrockneten Lehmziegeln oder als Bewurf von Holzgeflecht in den Gefachen. Lehm vermag Wärme und Feuchtigkeit gut zu speichern und sorgt bauklimatisch für Temperaturausgleich und stabile Luftfeuchtigkeit, sodass sich in Lehmbauten ein für den Menschen angenehmes und gesundes Raumklima einstellt.

Holzbauten – Holz gehört zu den ältesten Baustoffen der Menschheitsgeschichte. Neben Vollholz – wie beispielsweise bei traditionellen Blockhäusern – werden auch verschiedene, zum Teil moderne Holzwerkstoffe für den Holzbau eingesetzt. Holz findet sich oft in Verbindung mit anderen Bautechniken an ein und demselben Gebäude, häufig zum Beispiel auf massiv gemauerten Untergeschossen in Form von Obergeschossen in Holzbauweise. Fertighäuser werden oft aus Holz, beispielsweise in Holztafelbauweise, gefertigt. Selbst große mehrgeschossige Stadthäuser sind in moderner Holzbauweise errichtet worden.

Mauerwerksbauten – Zu den traditionellen Massivbauten gehören die aus Mauerwerk errichteten Häuser. Typisch für Mauerwerksbauten ist die Verwendung von einzelnen druckfesten Elementen, beispielsweise Mauerziegeln, Werksteinen und Betonformsteinen, die in einem bestimmten Mauerwerksverband miteinander verbunden sind. Mauerwerksbauten haben eine landschaftlich sehr unterschiedliche Ausprägung erfahren. In den werksteinarmen Regionen Norddeutschlands dominiert bis heute der Ziegelbau, während in Süddeutschland Mauerwerksbauten aus Werksteinen häufiger anzutreffen sind, wobei auch hier das verwendete Material – Sandstein, Porphyr, Kalkstein … – je nach den lokalen Angeboten schwankt.

Stahlbetonbau – Beim Stahlbetonbau wird Beton als druckfestes Material verwendet. Da Beton zugschwach ist, wird Bewehrungsstahl zur Aufnahme der Zugkräfte eingesetzt; daher spricht man vom Stahlbetonbau. An Problembereichen (korrosionsgefährdete oder besonders stark beanspruchte Zonen) werden Bewehrungsstäbe aus Edelstahl oder – neuerdings – glasfaserverstärkten Kunststoffen eingesetzt. Durch Einbringen gespannter Stahleinlagen kann die Festigkeit des Stahlbetons erhöht und das Bauen mit größeren Stützweiten mittels Spannbeton erreicht werden. Risse sind beim Stahlbeton unvermeidlich und, sofern sie in der Norm bleiben, kein Mangel.

Stahl und Glas – Reiner Stahlbau, das heißt die Montage der tragenden Bauteile aus Stahl, ist bei Wohnimmobilien selten anzutreffen, häufiger beim Industrie- und Brückenbau. Bei Wohn- und Bürohäusern findet man den Stahlskelettbau, der es erlaubt, Decken und Zwischenwände aus Fertigteilen einzufügen. Fassadenelemente bestehen häufig aus Glas – die gläserne Hochhausfassade wird nachgerade zu einem Symbol moderner, aber oft auch als unpersönlich empfundener Architektur angesehen.

Mischkonstruktionen – Oft wird man die eine oder die andere Bauweise nicht in ihrer reinen Form antreffen. Landschaftlich typisch sind von alters her Mischformen wie das Lausitzer Umgebindehaus, das Elemente des Holzbaus und des Mauerwerkbaus als auch des Fachwerkbaus vereinigt.

Mit geschultem Auge erkennt man schon von außen, aus welcher Bauepoche das Wohngebäude stammt. Von links nach rechts: Jugendstil, 1920er Jahre, …

Bauepochen

Oft kann man verschiedenen Bauepochen bestimmte Bauweisen und die bevorzugte Verwendung bestimmter Materialien zuordnen. Auch hierbei gibt es beträchtliche regionale Unterschiede, da die natürlichen Vorkommen an Baumaterial in Nord- und Süddeutschland sehr ungleich verteilt waren.

Mittelalter (500 – 1525) – Vorherrschend Mauerwerk (Ziegel oder Werkstein), teils in Verbindung mit Fachwerk; nur noch relativ wenige Zeugnisse im originalen Bauzustand erhalten.

Renaissance (1500 – 1600) – Bevorzugt klare geometrische Grundrisse, Aufnahme antiker Formelemente wie Säule, Pilaster, Kapitell und Dreiecksgiebel; klar gegliederte Fassaden, überwiegend Mauerwerksbau mit teilweise reichen Ornamentierungen. In der Innenarchitektur teils schlichte, teils aufwendig gestaltete Holzarbeiten wie Wandtäfelungen und Kassettendecken.

Barock (1600 – 1770) – Überwiegend Mauerwerksbauten, gelegentlich in Verbindung mit aufwendigen Stuckarbeiten; städteplanerisch oft planmäßige Stadterneuerung mit einheitlichen Traufhöhen und Fassadenordnungen.

Klassizismus und Historismus (1770 – 1900) – Wiederaufnahme klassischer Architekturformen, zum Beispiel durch Säulenordnungen und Dreiecksgiebel, beim Übergang zum Historismus oft scheinbar wahllose Vermischung unterschiedlicher historischer Stilelemente an ein und demselben Gebäude; palastartige Villenarchitektur; neogotische Industriebauten, neobarocke Fassadengestaltung an Wohn- und Geschäftshäusern.

Gründerzeit und Jugendstil (1870 – 1915) – Bevorzugt Mauerwerk in Verbindung mit Holzkonstruktionen, Kellerwände oft aus Bruchsteinmauerwerk; stadtbildprägende Neubebauungen in großen und mittleren Städten; Villenarchitektur mit Rückgriffen auf den Formenvorrat des Historismus. Beim Übergang zum Jugendstil starker Gestaltungswille an reich ornamentierten Fassaden, aber auch in Treppenhäusern und bei Glasfenstern. Neben aufwendig gestalteten Villen und Stadtpalais trifft man aber auch viele einfache Gebäude an, wie Handwerker- und Bauernhäuser mit äußerst sparsamer Ausstattung. Als problematisch könnte sich bei Häusern aus dieser Zeit die oft mangelhafte Sensibilität für bauphysikalische Probleme darstellen: Wärmeisolation, Schallschutz und Kellerdichtung haben praktisch kaum Eingang in die Gebäude gefunden. Einfach verglaste Holzfenster sind allgemein verbreitet. Die Haustechnik genügt heutigen Anforderungen nicht oder besitzt (wie manche alte Aufzüge in mehrstöckigen Gebäuden) Wert als Antiquität oder technisches Denkmal.

… 1960er Jahre, Neubau nach 2000. Daraus lassen sich auch erste Rückschlüsse auf die „inneren Werte“ der Bauqualität ziehen.

20. Jahrhundert: Zwanziger- und Dreißigerjahre – Häufig Mischung von Ziegelmauerwerk mit Holzkonstruktion; wenige oder keine Schmuckelemente; Siedlungsbau; weite Verbreitung von Flachdächern, die manchmal Probleme bereiten. Im Zuge des sozialen Wohnungsbaus entstanden Wohneinheiten mit kleineren und niedrigeren Räumen. Werkbund und Bauhaus sorgten auf ihre Weise für handwerkliche Solidität bei gleichzeitiger Bezahlbarkeit für Mittelschichten. Betonfundamente und -kellerdecken sind hier anzutreffen.

Fünfzigerjahre – Schlichte Bauweise mit typischen Stilelementen der Zeit; Konstruktionen aus Mauerwerk, Beton und Holz; Mauerwerk auch aus Bims und Ziegelsplitt; im Osten Deutschlands politisch motivierte Aufnahme historisierender Stilelemente (Berlin: Karl-Marx-Allee; Dresden: Altmarkt; Rostock: Lange Straße). In der Wiederaufbauzeit wurden oft minderwertige Materialien verbaut. Bauphysikalische Aspekte spielten erst ansatzweise eine Rolle. Gegen Ende der Fünfzigerjahre häufiger Beton. Standards beim Schallschutz und bei Heizungsanlagen verbessert.

Sechzigerjahre – Bevorzugung einfacher Bauweisen, Zierelemente sehr selten; Mauerwerk in Verbindung mit Betonkonstruktionen; im Mauerverband setzten sich Hohlblocksteine und Hochlochziegel durch. Wärmedämmung und Schallschutz erfuhren mehr Aufmerksamkeit, moderne Heizungsanlagen setzten sich durch, die Kohlefeuerung verschwand allmählich. Erste Kellerdrainagen wurden gelegt.

Siebzigerjahre – Konstruktionen überwiegend in Stahlbetonbauweise ausgeführt, auch bei Einfamilienhäusern und dort bei Kellerwänden, Decken, Balkonen; im Osten Deutschlands Großtafelbauweise für den Massenwohnungsbau. Seit Mitte der Siebzigerjahre verstärkt Gasheizungen und Fernwärmeversorgung. Neben traditioneller Bauweise waren in großem Umfang Fertighäuser und Haustypen aus Betonfertigteilen anzutreffen. Als problematisch können sich der Einbau von asbesthaltigen Werkstoffen und von Dämmmaterialien aus Mineralwolle mit lungengängigen Faserstrukturen sowie die Verwendung gesundheitsschädlicher Holzschutzmittel erweisen. In der DDR überwiegend Massenwohnungsbau in Großtafelbauweise, daneben verstärkt Eigenheim- und Reihenhausbau.

Achtziger- und Neunzigerjahre – Mischbauweisen aus Stahlbeton, Stahl und Glas; neue Baustoffe setzten sich durch; Leichtmauerwerk wie Leichtziegel und Porenbeton. Architektonisch ging man vielfach von streng kubischen Bauten ab und bevorzugte wieder traditionelle Haustypen und Dachformen, gelegentlich mit historistischen Zitaten. Ende der Achtzigerjahre griffen Niedrigenergiebauweisen Raum, und in den Neunzigerjahren wurde das sogenannte Passivhaus immer beliebter.

In der DDR entstanden zwischen 1980 und 1989 circa 130 000 in der Regel stark typisierte Eigenheime und Reihenhäuser. Sie befanden sich nicht nur im privaten Eigentum der Bewohner, sondern unter Umständen auch im genossenschaftlichen oder staatlichen Eigentum.

2000 bis heute – Glas, Stahl und Stahlbeton in Verbindung mit Mauerwerk, zunehmend hochwertige Dämmsysteme, Solarenergieelemente.

Diese Aufstellung der Gebäudearten und Bauepochen gibt nur einen sehr allgemeinen und grob schematisierten Überblick über die tatsächlichen Gebäudearten, auf die Sie stoßen können. In der gebauten Realität wird es oft Mischkonstruktionen geben. Und auch die verschiedenen Bauepochen können einander überlagern.

Der Standort

Für die Beurteilung einer Immobilie gibt es bekanntlich drei Kriterien: erstens die Lage, zweitens die Lage und drittens die Lage. Dieses Bonmot wird sich kaum ein Makler verkneifen können, wenn er Ihnen den Preis für die Wohnung schmackhaft machen will. Wie das mit Allerweltsweisheiten oft so ist – sie haben einen nicht zu leugnenden wahren Kern. Denn die Immobilienpreise stehen mit der Lage der Immobilien in einem sehr direkten Zusammenhang. Wo befindet sich die Wohnung, die zum Ziel Ihrer Wünsche geworden ist? Haben Sie die Lage des Grundstücks bereits analysiert? Und wenn ja, nach welchen Kriterien?

Allgemeine Faktoren

Machen Sie sich zunächst einige der allgemeinen Einflussfaktoren bewusst, die den Wert einer Wohnlage entscheidend mitbestimmen können.

Äußere Erscheinung: Das äußere Erscheinungsbild eines bebauten Grundstücks kann je nach Jahreszeit, Wetterlage und Tageszeit sehr unterschiedlich ausfallen. Maklerfotos werden ein Gebäude daher immer von seiner schönsten Seite im Sommer, bei Sonnenlicht und am besten umgeben von blühenden Sträuchern oder wenigstens mit Blumenkästen geschmückt präsentieren. Die mögliche Beschattung des Grundstücks, etwa durch hohen Baumbewuchs oder durch Nachbargebäude werden Sie selber vor Ort erkennen müssen.

Gefährdungen: Gefahrenpotenzial liegt seltener in Chemiefabriken oder Atomkraftwerken in der Nachbarschaft. Vielmehr kann die geografische Nähe zu Flussläufen Hochwassergefahr bedeuten und Überschwemmungen mit sich bringen. Aber auch die scheinbar sichere Lage in Innenstadtgebieten kann Ihnen in Erdgeschosswohnungen feuchte Überraschungen bereiten, wenn die in Zukunft häufiger erwarteten Starkregen die städtische Kanalisation überfordern.

Siedlungsumfeld: Das Siedlungsumfeld beeinflusst die Bewertung der Lage. Befindet sich das Gebäude in einer Großstadt, in einer Kleinstadt, im Dorf oder in einer ländlichen Region? Liegt es in einem Neubaugebiet oder in einem historisch gewachsenen Wohnviertel? Wie dicht ist das Viertel bebaut? Welche Infrastruktur in unmittelbarer Nähe ist nutzbar? Können Sie sich ein Bild von der Sozialstruktur des Viertels machen?

Altlasten: Viele historische Industriegebäude wurden in den letzten Jahren zu Wohnanlagen umgebaut. Es lohnt sich, wenn Sie sich mit der Geschichte des Wohngebiets und des Grundstücks ein wenig näher befassen. Wenn dabei eine Umnutzung festgestellt wird, sollte man besonders aufmerksam sein. In Deutschland gibt es viele Regionen, die von der Industrialisierung zwischen 1880 und 1960 erfasst wurden. Nach dem Zweiten Weltkrieg ging der Flächenbedarf für Industrie und Gewerbe allmählich zurück und wurde überdies räumlich neu geordnet. Ganze Gewerbezweige verschwanden praktisch vollständig – darunter auch viele Betriebe, die mit umweltbelastenden Substanzen gearbeitet haben. Viele aufgegebene Gewerbeflächen wurden anschließend – manchmal mit langem zeitlichen Abstand – als Bauland ausgewiesen. Wohnanlagen entstanden. Seit 1990 wird außerdem Militärgelände verstärkt wieder in zivile Nutzung genommen. Auch auf diesen Konversionsflächen sollte man sich mit der Frage der Altlasten nicht nur oberflächlich beschäftigen.

Störungen: Störfaktoren können die Wohnqualität beeinträchtigen: viel befahrene Durchgangstraßen in der Nähe, Industriebetriebe und Gewerbehöfe, ein Flughafen, Baugeschehen in der Umgebung. Um Verdachtsmomente auszuschließen oder anderenfalls die Relevanz der Störfaktoren in Bezug auf Ihre Wohnbedürfnisse festzustellen, empfiehlt sich ein Blick über die engere Umgebung hinaus und eine Besichtigung der Wohnanlage nicht nur am Sonntagvormittag.

In die Zukunft denken

Wer an den Kauf einer Wohnung zur Eigennutzung denkt, muss seinen eigenen Zeithorizont abschätzen. Und wenn eine Familie in eine Wohnung einzieht, müssen sehr unterschiedliche Standortanforderungen unter einen Hut gebracht werden. Nicht nur das: Auch die unterschiedlichen Lebensalter stellen ihre spezifischen Anforderungen. Besonders wenn verschiedene Generationen zusammenleben. Aber auch die Lebensstadien, die jeder selbst durchläuft, können die Wohnbedürfnisse verändern. Wie werden Sie sich als Wohnungseigentümer fühlen, wenn Ihre Kinder erwachsen sind und zum Studium oder zur Arbeit „ausgeflogen“ sind? Welche Anforderungen an Barrierefreiheit müssten erfüllt sein, wenn Sie als Eigentümer das Seniorenalter erreichen? Ist das Leben in der Großstadt dann immer noch die bessere Option, oder würde man dann eher ländliche Ruhe bevorzugen? Haben Sie umgekehrt die Entscheidung, in die Stadt zu ziehen, vielleicht in Ihren „besten Jahren“ schon im Hinblick auf den kommenden Ruhestand getroffen? Wenn Sie aus beruflichen Gründen in die Stadt gezogen sind, fragen Sie sich: Bietet der Standort selbst dann noch die Vorteile, wenn Sie Ihre berufliche Laufbahn beendet haben?

Standortentscheidungen haben immer eine zeitliche Perspektive. Der Standort bleibt, aber die persönlichen Anforderungen an ihn ändern sich mit der Zeit. Legen Sie daher für Ihr persönliches Standortprofil auch einen Zeitrahmen fest. Konsultieren Sie am besten so zeitig wie möglich einen Architekten, der Ihnen sagen kann, ob und wie Ihre Traumwohnung mit Ihnen mitwachsen kann. Wie können Sie trotz der Beschränkungen, denen Sie als Wohnungseigentümer unterworfen sind, das Optimale aus einem Grundriss herausholen? Und wie kompensieren Sie künftige Standortnachteile, in die sich die heutigen Standortvorteile in 30 Jahren vielleicht verwandelt haben könnten?

DIE EIGENE VERMÖGENSANALYSE

Über das Thema Finanzierungsplanung für Selbstnutzer und Kapitalanleger lesen Sie später noch ausführlicher (ab Seite 74). Aber hier sollen bei der Auswahl des passenden Objekts die eigenen Vermögensverhältnisse schon einmal in den Blick genommen werden. Denn wenn Sie über Ihr finanzielles Fundament Bescheid wissen, die Möglichkeiten und Grenzen Ihrer Belastbarkeit kennen, laufen Sie nicht Gefahr, lange Zeit irgendwelchen Luftschlössern hinterherzuträumen, die außerhalb Ihrer gegenwärtigen wirtschaftlichen Möglichkeiten liegen.

Kassensturz

Die meisten Menschen verwalten ihr eigenes Geld oder ihr Familienbudget nicht nach strengen betriebswirtschaftlichen Maßgaben, sondern eher nach Augenmaß. Mancher hat bessere Augen, mancher schlechtere. Kennen Sie Ihren finanziellen Spielraum?

Fragt man einmal willkürlich ausgewählte Personen nach der Höhe ihrer Ausgaben für ihre Lebenshaltung, wird man meist Angaben erhalten, die von den tatsächlichen Lebenshaltungskosten mehr oder weniger stark abweichen. Nicht einmal von ihren monatlich wiederkehrenden fixen Ausgaben – etwa für Versicherungen, Ratenkredite, Beiträge – haben die meisten Menschen ein exaktes Bild. Da wird hier und dort einmal im Jahr etwas abgebucht, vielleicht der Mitgliedsbeitrag für einen Förderverein, von dem man längst schon nicht mehr weiß, was mit ihm eigentlich gefördert werden soll. Zumindest einen groben Überblick sollten Sie sich schon im ersten Schritt zur Eigentumswohnung verschaffen, in der Phase des Bauherrenprofils:

Über welche Eigenmittel verfügen Sie, und wie sind sie derzeit angelegt?

Welche zusätzlichen Eigenmittel oder eigenkapitalähnlichen Mittel (wie beispielsweise Verwandtendarlehen) können Sie einsetzen?

Wie hoch ist Ihre Belastungsquote, das heißt die positive Differenz zwischen Einkommen und laufenden Ausgaben?

Welche zusätzlichen finanziellen Belastungen (etwa durch Ausbildung der Kinder) können Sie bereits absehen?

Welche Eigenleistungen (für den Fall umfangreicher Baumaßnahmen an einer Bestandsimmobilie), die den Bedarf an Fremdkapital mindern, trauen Sie sich zu?

Der erste Überblick ist zwar noch lange kein Finanzierungskonzept, aber er kann Ihnen wenigstens etwas über die Größenordnungen sagen, in denen Sie disponieren können.

Wie viel Zeit haben Sie?

Vom ersten Moment an, da Sie erkennen lassen, dass Sie eine Immobilie in Form einer Wohnung erwerben wollen, wird man versuchen, Sie unter Zeitdruck zu setzen: Der Makler wird Sie drängen möglichst schnell abzuschließen, weil er ein derart passendes und günstiges Angebot so bald angeblich nicht wieder hereinbekommt. Die Hausbank wird Ihnen ein Kreditangebot machen und nicht versäumen darauf hinzuweisen, dass die angebotenen Konditionen nur wenige Wochen garantiert werden können. Die Bausparkasse – so Sie einen Bausparvertrag haben – wird Ihnen eine Zwischenfinanzierung bis zur Zuteilungsreife Ihres Bausparvertrags anbieten. Und wenn Sie bei Ihrem Lebensversicherer nachfragen, wie Sie Ihren Vertrag eventuell für eine Immobilienfinanzierung einsetzen können, wird auch der Sie mit fürsorglicher Freundlichkeit überschütten und zur Eile mahnen. Und schließlich werden Sie sich selbst unter Druck setzen, wollen Sie doch möglichst bald die Miete Ihrer bisherigen Wohnung sparen, weil Sie glauben, das Geld sinnvoller für die Finanzierung der eigenen vier Wände einsetzen zu können. So verständlich diese von allen Seiten vorgelegte Betriebsamkeit auch ist: Lassen Sie sich nicht unter Termindruck setzen!

Jetzt müssen Sie Ihren eigenen finanziellen Status im Blick haben. Halten Sie sich so eng wie möglich an die Schrittfolge, die Ihnen dieses Buch vorschlägt. Wichtigste Regel: Keinen Cent bezahlen, bevor Sie nicht die Gebäudediagnose erfolgreich durchgegangen sind!