Правила оформления договора мены аналогичны сделке купли-продажи
Особенности:
– обязанность каждой из сторон одновременно передать и принять квартиру, подлежащее обмену;
– максимально точно прописать признаки каждого объекта, характеристики, позволяющие их идентифицировать (наименование объекта, его адрес, кадастровый номер, площадь и т.д.);
– стоимость каждого из объектов, при установлении доплаты – его размер в суммовом выражении;
– сведения о правоустанавливающих документах недвижимости, подлежащей обмену;
– порядок освобождения обмениваемых площадей.
К договору необходимо составить акт приема-передачи объектов
Особенности договора обмена (мены):
Обмен квартир осуществляется исключительно в пределах муниципальной собственности, предназначен для не приватизированных квартир и имеет ограниченный спектр применения.
Договор мены жилого помещения имеет достаточные возможности непосредственного перевода собственности от одного владельца к другому.
Юридические риски сделок при найме жилья
Социальный наем – это одна из разновидностей аренды жилья. Арендодателем выступает не частное лицо или компания, а государство или муниципальный орган власти, который сдает жилье нуждающимся гражданам по низкой цене.
За такое жилье нужно оплачивать коммунальные услуги – но сумма гораздо меньше, чем за аренду аналогичного жилья на рынке. Налогом на недвижимость оно не облагается.
Есть два вида жилья в зависимости от того, кто им владеет на праве собственности:
Муниципальное жилье – жилье муниципальных образований. Оно входит в муниципальный жилищный фонд, и местные власти самостоятельно распоряжаются этим имуществом. Обычно жилье по договору соцнайма выделяют из этого вида.
Государственное жилье – это жилые помещения Российской Федерации и ее субъектов. Они входят в государственный жилищный фонд. Государственное жилье выделяют, например, работникам лесных хозяйств, судьям или прокурорам.
На статус нуждающегося в улучшении жилищных условий могут рассчитывать:
– человек или семья, у которых нет собственного жилья в собственности или соцнайме;
– человек или семья, у которых такое жилье есть, но его площадь меньше установленных нормативов. В каждом регионе свои нормативы, обычно это 10—12 кв. м жилой площади (без учета ванной, туалета и прихожей) на человека;
– люди, которые живут в непригодных для проживания домах. Такой статус могут получить аварийные постройки, здания, которые скоро будут снесены, и дома, расположенные в зоне риска затопления или оползней;
– люди, проживающие в квартире по соцнайму вместе с человеком с тяжелым хроническим заболеванием: туберкулезом, гангреной и т. д. Полный список заболеваний можно посмотреть в приказе Минздрава.
Преимущества
– Муниципальное или государственное жилье не покупается;
– Отсутствие налога на жилье;
– Муниципальное или государственное жилье для погашения долгов забрать не могут;
– Муниципальное или государственное жилье не могут отобрать мошенники;
– При возникновении пожара, других чрезвычайных ситуаций, которые сделают жилье непригодным для проживания, выдадут взамен точно такую же квартиру.
Риски
– невозможно продать или обменять;
– пользоваться не по назначению;
– нельзя сдавать в аренду;
– прописка родственников возможна только с согласия собственника, а если площадь квартиры не позволяет, то в прописке и вовсе откажут;
– в случае смерти пользователя квартира переходит обратно в собственность государства с выселением других проживающих (в случае, если они там не прописаны);
– при нарушении условий договора социального найма (например, в случае жалоб соседей), муниципальную или государственную собственность могут отнять.
Что нужно обязательно указать в договоре найма?
– В договоре обязательно нужно указать адрес и основные характеристики квартиры (этаж, общая площадь). Также не забудьте отметить реквизиты документа на основании которого квартира вам принадлежит.
– Имеет смысл отдельно прописать данные граждан, которые будут совместно проживать с квартиросъемщиком. Это позволит минимизировать риски, чтобы наниматель не превратил квартиру в нелегальное общежитие.