Öffentliches Baurecht für Architekten und Bauingenieure

112

Der

Begriff des Freiberuflers

 oder Gewerbetreibenden, der den Beruf in ähnlicher Art ausübt, ist im Baurecht nicht definiert. Ein Rückgriff auf eine Definition des Einkommensteuergesetzes wird gewählt, wo der Begriff des freiberuflich Tätigen in § 18 beschrieben wird. Hierzu zählen z. B. Ärzte, Rechtsanwälte, Ingenieure, Architekten, Steuerberater, Heilpraktiker, Journalisten oder Dolmetscher, um nur einige Berufe zu erwähnen. Was die sonstigen Gewerbetreibenden betrifft, ist eine „Ähnlichkeit“ zum Freiberufler gegeben. Beispielsweise sind hier Versicherungsvertreter oder Masseure genannt.

113

Während die gesamte Gebäude(um)nutzung weniger Probleme bereitet, sofern sie in einem entsprechenden Plangebiet durch § 13 BauNVO zulässig ist, spielt die Frage der

Raumnutzung

 dann eine Rolle, wenn eben nur eine teilweise Nutzung des Gebäudes zulässig ist. Im Ergebnis kann gesagt werden, dass keinesfalls mehr als 50 % der Wohnnutzung oder der -fläche in Gebieten nach §§ 2 bis 4 BauNVO umgewandelt werden dürfen. Grund ist, dass der Wohncharakter des Gebäudes gewahrt bleiben muss. Die Wohnnutzung nämlich ist stets die Hauptnutzungsart in den zuvor genannten Bereichen.

  Beispiel:

Ein Bebauungsplan setzt ein reines Wohngebiet fest. Zulässig sind 3-geschossige Gebäude. Ein Wohnhaus wurde entsprechend der Vorgaben errichtet. Der Eigentümer, ein Architekt, möchte nun ein Stockwerk umnutzen und als Büro einrichten. Unabhängig von der Frage der Genehmigungspflicht (es werden baurechtliche Veränderungen vorgenommen, die Auswirkung z. B. auf die Stellplatzfrage haben könnten) ist bauplanerisch zu fragen, ob die geänderte Nutzung (Büro statt Wohnen) zulässig ist.

Gemäß § 3 BauNVO dient dieses Gebiet vor allem Wohnzwecken. § 3 Abs. 2 BauNVO beschreibt typische Nutzungen des Gebiets. Ein Büro für Freiberufler ist hier nicht erwähnt und die Tätigkeit lässt sich auch nicht einem Handwerksbetrieb zuordnen. Hier hilft die Regelung des § 13 BauNVO. Als Freiberufler – der Beruf wird in § 18 Einkommensteuergesetz erwähnt – kann der Architekt für seinen Beruf Räume im Wohngebäude umnutzen. Was die Größe betrifft: Da im Beispielsfall ein 3-geschossiges Gebäude genannt wird, kann ein Stockwerk umgenutzt werden. Die Orientierung an max. 50 % des Wohnhauses wird nicht überschritten und damit der Charakter des Wohnhauses nicht aufgehoben.

114

Als weitere Regelung im Hinblick auf die Art der baulichen Nutzung ist § 15 BauNVO zu nennen. § 15 Abs. 1 BauNVO gilt nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts für den Fall der Anwendung von Bebauungsplänen als eine besondere

Ausprägung des Rücksichtnahmegebots

 im Baurecht. Diese Vorschrift fängt untypische Fälle auf bzw. soll

unzumutbare Beeinträchtigungen

 im Baugebiet verhindern oder auch solche, die vom Baugebiet ausgehen oder in dieses hineinwirken können.

Der Gedanke gilt übrigens auch für den Innen- und den Außenbereich nach §§ 34, 35 BauGB.

Was jeweils noch hinnehmbar („zumutbar“) oder nicht mehr hinnehmbar ist, unterliegt einer Einzelfallbeurteilung. Dabei können Vorgaben von technischen Regelwerken (z. B. DIN-Vorschriften) eine Rolle spielen, beispielsweise beim Lärmschutz. So gibt die Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA-Lärm) Immissionsrichtwerte für die einzelnen Gebiete an, die grundsätzlich akzeptiert werden müssen; höhere Werte hingegen nicht mehr.

Wichtig ist es, genau zu ermitteln, welches Störpotenzial von dem geplanten Vorhaben ausgeht, um dann mit Fachstellen (z. B. Immissionsschutz wegen Lärm oder Geruch) den konkreten Einzelfall abzuklären und bei der Planung zu berücksichtigen.

 3. Maß der baulichen Nutzung

115

Der zweite Abschnitt der BauNVO regelt das Maß der baulichen Nutzung. Die §§ 16 bis 21a BauNVO sind die dabei zu beachtenden Vorschriften. Beim

Maß

 handelt es sich um eine Vorstellung aus dem Städtebau. Vereinfacht geht es um die Größe der zulässigen Bebauung auf den Grundstücken. Hierdurch wird die städtebauliche Dichte eines Gebiets gesteuert.

Mit den Regelungen werden für die einzelnen Baugrundstücke Beschränkungen auferlegt. Dies dient u. a. dazu, die allgemeinen Anforderungen i. S. d. § 1 Abs. 6 BauGB umzusetzen und ist mit den Vorgaben des Grundgesetzes zum Eigentumsschutz vereinbar.

116

Das Maß der baulichen Nutzung wird oftmals durch mehrere Festsetzungen geregelt. Zu beachten ist aber, dass es durchaus vorkommen kann, dass man auf einem Grundstück nicht bei jeder Festsetzung das Maximum ausschöpfen kann. So können z. B. neben der Grundflächenzahl (GRZ) und der Geschossflächenzahl (GFZ) Vollgeschosse und First- oder Traufhöhe geregelt werden. Das kann dazu führen, dass Pläne schwer lesbar sind. Daher sollte bei der Erstellung von Plänen auch überlegt werden, welche Festsetzungen städtebaulich nötig und gewünscht sind, um einen solchen „Wildwuchs“ zu verhindern. Gleichzeitig sollte aber auch das fixiert werden, worauf ein städtebauliches Gewicht gelegt werden soll.

117

Nach § 16 Abs. 1 BauNVO sind für den Flächennutzungsplan

Darstellungen zum Maß

 möglich. Im Bebauungsplan können diese noch detaillierter dargestellt werden, vgl. § 16 Abs. 2 BauNVO.

Die einzelnen Begriffe, die in § 16 BauNVO angesprochen sind, werden in den darauf folgenden Paragrafen der BauNVO näher erläutert und definiert.

Dies sind die in der Praxis wichtigen Regelungen der

– Höhe einer baulichen Anlage, § 18 BauNVO,

– Grundflächenzahl, § 19 BauNVO,

– Vollgeschosse und Geschossflächenzahl, § 20 BauNVO sowie

– Baumassenzahl, § 21 BauNVO.

118

Für die einzelnen Baugebiete setzt § 17 BauNVO

Obergrenzen

 fest. Adressat dieser Vorschrift ist der Planungsträger, also die für die Aufstellung verantwortliche Kommune. Die Regelung des § 17 BauNVO wurde im Hinblick auf flächensparendes Bauen und die Stärkung der Innenentwicklung mit der Novellierung der BauNVO zum Teil verändert.

Überschreitungen der Obergrenzen

 sind nach Abs. 2 denkbar. Dies ist aus städtebaulichen Gründen möglich, sofern nicht hierdurch Beeinträchtigungen für Wohn- und Arbeitsverhältnisse entstehen bzw. nachteilige Umweltauswirkungen.

Abb. 28:

 Übersicht des § 17 BauNVO.  Die festgelegten Obergrenzen können nach § 17 Abs. 2 BauNVO aus städtebaulichen Gründen überschritten werden.

119

 Zu den zuvor verwendeten Begriffen einige (allgemeine) Angaben:

Bei der

Höhe der baulichen Anlage

 ist eine eindeutige Bestimmung im Bebauungsplan nötig. Denkbar ist auch, dass eine Gebäudehöhe als örtliche Bauvorschrift festgesetzt wurde. Bestimmt werden muss ein Bezugspunkt, um dann eine Berechnung vornehmen zu können. Den Bezugspunkt entnimmt man den schriftlichen Festsetzungen bzw. kann dieser der Legende des Bebauungsplans zu entnehmen sein. Mindestens ein unterer Bezugspunkt ist wichtig. Beispielsweise kann die mittlere Höhe über dem Meeresspiegel (m über NN) in Betracht kommen. Wichtig ist, dass der Bezugspunkt nachvollzogen werden kann.

Als obere Bezugspunkte eignen sich z. B. die Traufhöhe oder die Firsthöhe.

120

Bei der

Grundflächenzahl

 (GRZ) handelt es sich um ein Verhältnis, das zwischen der zulässigen Grundfläche (vgl. § 19 Abs. 2 BauNVO) und der Grundstücksfläche (vgl. § 19 Abs. 3 BauNVO) gebildet wird.

Folgende Formel gilt für die Berechnung der Grundfläche:

Zulässige Grundfläche =maßgebliche Grundstücksfläche × Grundflächenzahl (GRZ)

Der § 19 BauNVO unterscheidet bauliche Anlagen hinsichtlich der Anrechnung auf die Grundfläche in

– Anlagen, die nach § 19 Abs. 2 auf die zulässige Grundfläche angerechnet werden;

– Anlagen, die darüber hinaus auf die erhöhte GRZ nach § 19 Abs. 4 mitgerechnet werden.

Bezogen ist die Grundflächenzahl auf das Baugrundstück.

121

Wie das

Baugrundstück

 zu verstehen ist, ergibt sich aus der Vorschrift des § 19 Abs. 3 BauNVO. Bei der maßgeblichen Grundstücksfläche ist die außerhalb des Baulandes liegende Fläche, also z. B. bebauungsplanmäßig festgesetztes Gartenland, von der Gesamtfläche des Grundstücks abzuziehen.

Die geplante Überbauung des Grundstücks wird getrennt nach den Anlagen des Abs. 2 und solchen nach Abs. 4 ermittelt und im schriftlichen Teil des Lageplans eingetragen. Die anhand der festgesetzten GRZ errechnete zulässige Grundfläche sowie die Erhöhungs-GRZ nach Abs. 4 und ein ggf. vorgesehener Flächenverstoß werden vermerkt.

122

Der Begriff

Vollgeschoss

 ist nach § 20 Abs. 1 BauNVO unter Hinzuziehung der jeweiligen Landesregelung zu klären. Für Baden-Württemberg z. B. ist die Regelung des § 2 Abs. 6 LBO einschlägig.

123

Was die

Geschossfläche

 (GFZ) betrifft, ist diese nach § 20 Abs. 2 BauNVO das Verhältnis zwischen zulässiger Geschossfläche und Grundstücksfläche. Abweichende Regelungen im Bebauungsplan sind aber möglich.

 Folgende Formel gilt für die Berechnung der zulässigen Geschossfläche:

zulässige Geschossfläche = maßgebliche Grundstücksfläche × Geschossflächenzahl (GFZ)

Die Geschossflächen sind in allen nach der für das Bauvorhaben gültigen Landesbauordnung (im Folgenden wird auf Baden-Württemberg Bezug genommen) festgestellten Vollgeschossen nach den Außenmaßen zu ermitteln. Bei Vollgeschossen im Dachraum ergibt sich die Geschossfläche aus den gesamten Flächen innerhalb der 2,30 m-Schnittlinien mit der Dachhaut zuzüglich eventuell vorhandener Treppenräume einschließlich ihrer Umfassungswände.

Die Geschossflächen in

Nicht-Vollgeschossen

 werden nur dann berücksichtigt, wenn der Bebauungsplan dies ausdrücklich festsetzt. Ist dies der Fall, werden die Geschossflächen der dort gelegenen Aufenthaltsräume zuzüglich eventuell vorhandener Treppenräume einschließlich ihrer Umfassungswände angerechnet. Die geplanten Geschossflächen werden ermittelt und der Gesamtwert in den schriftlichen Teil des Lageplans zum Bauantrag eingetragen.

124

Baumassenzahl

und

 Baumasse

 nach § 21 BauNVO sind nur in Gewerbe-, Industrie- und (sonstigen) Sondergebieten relevant.

Auch bei der Baumassenzahl handelt es sich um ein Verhältnis zwischen der Grundstücksfläche und der möglichen Baumasse.

Dazu folgende Formel:

Baumassenzahl (BMZ) = Baumasse : Grundstücksfläche.

Mit der festgesetzten Baumassenzahl kann die zulässige Baumasse ermittelt werden.

Dazu folgende Formel:

Zulässige Baumasse = Grundstücksfläche × Baumassenzahl (BMZ).

Für die Grundstücksfläche ist auch hier § 19 Abs. 3 BauNVO relevant.

125

Stets ist zu beachten, dass die BauNVO Anwendung findet, die bei Inkrafttreten des Bebauungsplans galt. Das gilt auch für die jeweils anzuwendenden Landesbauordnungen. In diesen Rechtsvorschriften gab es im Laufe der Jahre immer wieder Änderungen, die sich u. a. auf die Berechnung auswirken können.

Hier einige Hinweise auf bisherige Baunutzungsverordnungen:

– Verkündung der BauNVO im Jahr 1962 – Bezeichnung: BauNVO 1962.

– Die erste Änderung erfolgte im Jahr 1968 (In Kraft seit 1969) – Bezeichnung: BauNVO 1968.

–   Mit der nächsten Novelle kam die BauNVO 1977.

– Im Jahr 1987 gab es eine wichtige Änderung des § 11 Abs. 3 BauNVO (Sondergebiete; bezogen auf die Geschossfläche).

– Anfang 1990 kam es zu einer weiteren Änderung der BauNVO – der BauNVO 1990.

– Weitere Änderungen sind erfolgt und in der Bekanntmachung der Neufassung der Baunutzungsverordnung vom 21. November 2017 veröffentlicht.

126

Die Gemeinden haben die Möglichkeit, ihre alten Bebauungspläne anzupassen und auf die neue BauNVO „umzustellen“. Tun sie dies nicht, spielen die „alten Vorgaben“ bei der Planung weiterhin eine Rolle.

127

Auch die Landesbauordnungen der Bundesländer sind im Laufe der Jahre vielfach geändert worden. Die Baden-Württembergische Landesbauordnung trat 1965 in Kraft (zuvor galten in den einzelnen Landesteilen unterschiedliche Regelungen, z. B. die Badische Landesbauordnung). Novellen der Landesbauordnungen gab es 1972, in den 80er und 90er Jahren, 2010 und in den Folgejahren; zuletzt im Sommer 2019.

 IV. Der Innenbereich, § 34 BauGB

128

§ 34 BauGB regelt die Zulässigkeit von baulichen Anlagen,

die nicht im Geltungsbereich eines (qualifizierten) Bebauungsplans liegen und die nicht dem Außenbereich zuzuordnen sind

. Ein Gemeindegebiet unterteilt sich demnach in Flächen, für die ein Bebauungsplan gilt, und in solche Flächen, die entweder im Innenbereich oder im Außenbereich liegen. Dabei ist die Abgrenzung zwischen Bebauungsplangebieten und Innenbereichsgebieten typischerweise einfach, weil der Geltungsbereich eines Bebauungsplans in seinem zeichnerischen Teil klar definiert wird. Die Abgrenzung zwischen Innenbereich und Außenbereich kann in Einzelfällen dagegen durchaus schwierig sein. Dabei kommt einer solchen Abgrenzung ganz erhebliche Bedeutung zu, weil sich der planungsrechtliche Maßstab für die Zulässigkeit von Vorhaben im Innenbereich und für Vorhaben im Außenbereich sehr deutlich unterscheidet.

Bei einem einfachen Bebauungsplan nach § 30 Abs. 1 BauGB sind die Regelungen des § 34 oder § 35 BauGB ergänzend heranzuziehen.

Abb. 29

 1. Abgrenzung Innenbereich/Außenbereich

129

Der Begriff „Innenbereich“ bezeichnet ein Gemeindegebiet

innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile

, § 34 Abs. 1 BauGB. Ein im Zusammenhang bebauter Ortsteil ist dabei jede Bebauung im Gemeindegebiet, die – trotz möglicherweise vorhandener Baulücken – den Eindruck der Geschlossenheit und Zusammengehörigkeit erweckt, nach der Zahl der vorhandenen Bauten ein gewisses Gewicht hat und Ausdruck einer organischen Siedlungsstruktur ist. Das Gegenteil dessen ist die „

Splittersiedlung

“, die zum Außenbereich zählt (§ 35 Abs. 3 Nr. 7 BauGB).

Fall:

Ein Architekt erhält den Auftrag, auf einem noch unbebauten Grundstück (siehe markiertes Grundstück auf dem Satellitenbild) ein Wohngebäude zu planen und zu errichten. Der Architekt stellt sich die Frage, ob das Grundstück im Innenbereich oder im Außenbereich liegt.

Abb. 30:

 Abgrenzung Innenbereich/Außenbereich beim Merkmal „Ortsteil“.

  Lösung:

Zu prüfen ist, ob hier überhaupt ein Ortsteil vorliegt. Dies würde voraussetzen, dass die vorhandene Bebauung zahlenmäßig ein gewisses Gewicht hat und Ausdruck einer organischen Siedlungsstruktur ist. Dies ist im vorliegenden Fall zu verneinen. Deutlich abgerückt vom übrigen Gemeindegebiet befinden sich in dem Bereich lediglich einige Gebäude, sodass es schon am zahlenmäßigen Gewicht für einen Ortsteil fehlt. Auch die Anordnung der Gebäude ist nicht Ausdruck einer organischen Siedlungsstruktur. Es zeigt sich, dass die vorhandene Bebauung eine Splittersiedlung darstellt und sich die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens nach der Außenbereichsvorschrift des § 35 BauGB richtet.

130

Ein weiteres Abgrenzungsproblem im Hinblick auf Innenbereich und Außenbereich besteht bei sog.

Baulücken

, wenn also der Bebauungszusammenhang von einem oder mehreren nicht bebauten Grundstücken unterbrochen wird. Die Frage, wie groß eine Baulücke gerade noch sein darf, bis der Bebauungszusammenhang als unterbrochen zu gelten hat, richtet sich nach den konkreten Umständen des Einzelfalls. Ist die Baulücke

größer als 30 m

, wird in der Regel eher kein Bebauungszusammenhang mehr bestehen.

Abb. 31:

 Typische Baulücke – der Bebauungszusammenhang ist nicht unterbrochen.

 2. Zulässigkeitsmaßstab des § 34 Abs. 1 BauGB

131

Ein Vorhaben ist im unbeplanten Innenbereich gemäß § 34 Abs. 1 BauGB zulässig, wenn

– es sich in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt,

– die Erschließung gesichert ist,

– die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewahrt sind und

– das Ortsbild nicht beeinträchtigt wird.

132

Zentrales Kriterium ist das

Einfügen in die Eigenart der näheren Umgebung

. Das Erfordernis des

Sich-Einfügens

 bezieht sich wiederum auf

– die Art der baulichen Nutzung,

– das Maß der baulichen Nutzung,

– die Bauweise,

– die Grundstücksfläche, die mit dem Vorhaben überbaut werden soll.

Um dies an Beispielen zu verdeutlichen:

Nicht

 einfügen in die Eigenart der näheren Umgebung wird sich

– im Hinblick auf die

Art der Nutzung

: ein Wohnhaus neben einer Industrieanlage,

– im Hinblick auf das

Maß der baulichen Nutzung

: ein Hochhaus neben 2-geschossigen Wohngebäuden,

– im Hinblick auf die

Bauweise

: ein grenzständiges Gebäude inmitten von Häusern, die Grenzabstand einhalten,

– im Hinblick auf die

überbaubare Grundstücksfläche

: ein Gebäude im rückwärtigen Grundstücksbereich, während alle anderen Gebäude entlang der Straße angeordnet sind.

Abb. 32:

 Das Hochhaus fügt sich im Hinblick auf das Maß der baulichen Nutzung nicht in die nähere Umgebung ein. Die im Hinblick auf die nähere Umgebung abweichende Dachform (gestalterisches Kriterium) spielt hingegen beim Einfügen keine Rolle.

133

 Neben diesen eindeutig gelagerten Fällen gibt es in der Praxis eine Vielzahl von Konstellationen, in denen die Vorstellungen des Bauherrn und diejenigen der Baubehörde darüber, was sich (noch) in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt, auseinandergehen. In solchen Fällen wird sinnvollerweise nach einem Kompromiss gesucht werden.

Hinweis:

Nicht immer kann man sich als Bauherr an dem höchsten bzw. größten Gebäude in der näheren Umgebung als Maßstab orientieren. Sprengt bei einer ansonsten homogenen Bebauung ein einzelner Bau hinsichtlich seiner Kubatur den Rahmen, stellt dieses Gebäude einen „Fremdkörper“ dar, der die maßgebliche Umgebungsbebauung nicht prägt. Maßstab für das Einfügen ist in diesem Fall die übrige, homogene Bebauung.

 3. Faktisches Baugebiet, § 34 Abs. 2 BauGB

134

Eine Besonderheit dazu, ob sich ein Vorhaben seiner

Art

 nach in die nähere Umgebung einfügt, ist in § 34 Abs. 2 BauGB geregelt. Wenn nämlich die Eigenart der näheren Umgebung einem

der Gebiete der BauNVO

 entspricht (faktisches Baugebiet), ist ein Vorhaben in einem solchen Gebiet nur zulässig, wenn es nach der Art der baulichen Nutzung den Vorgaben der BauNVO im Hinblick auf die jeweilige Gebietsart entspricht. Entspricht die nähere Umgebung beispielsweise einem allgemeinen Wohngebiet, gilt für die Zulässigkeit eines Vorhabens im Hinblick auf die Art der Nutzung § 4 BauNVO („allgemeines Wohngebiet“). Für die Kriterien „Maß der baulichen Nutzung“, „Bauweise“ und „überbaubare Grundstücksfläche“ gelten hingegen die entsprechenden Vorgaben der BauNVO nicht. Bei diesen Gesichtspunkten kommt es einzig darauf an, ob sich das Vorhaben i. S. v. § 34 Abs. 1 BauGB

einfügt

.

 4. Abweichung bei Bestandsgebäuden bzw. Bestandsnutzungen, § 34 Abs. 3a BauGB

135

Eine

Ausnahme

 von dem Kriterium des Sich-Einfügens ist in § 34 Abs. 3a BauGB geregelt. Nach dieser Vorschrift sind

Änderungen und Erweiterungen bei bestehenden Gebäuden

 bzw. deren Erneuerung selbst dann möglich, wenn sich diese Änderungen oder Erweiterungen nicht in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen. Maßgeblich ist, dass die Maßnahmen an einen vorhandenen Bestand anknüpfen. Eine Neuansiedlung von Vorhaben, die sich nicht einfügen, ist nach dieser Vorschrift aber nicht möglich.

  Beispiel:

Im unbeplanten Innenbereich befindet sich eine Eisengießerei. Die nähere Umgebung ist durch kleinere Gewerbebetriebe sowie Wohngebäude gekennzeichnet (sog. Gemengelage). Die Eisengießerei möchte auf dem Betriebsgelände als Anbau eine weitere Produktionshalle errichten. Sowohl für die Größe der Halle (Maß der baulichen Nutzung) als auch für den geplanten Standort in zweiter Reihe (überbaubare Grundstücksfläche) gibt es in der näheren Umgebung keine Vorbilder, sodass sich das Vorhaben grundsätzlich nicht „einfügt“ i. S. v. § 34 Abs. 1 BauGB. Die Produktionshalle kann aber über die Ausnahmeregelung des § 34 Abs. 3a BauGB zugelassen werden, um damit dem Bestandsschutz der Eisengießerei auch im Hinblick auf eine betriebliche Erweiterungsno