Estudios de responsabilidad civil - Tomo I

5.1.2.5 Exoneración de responsabilidad

La exoneración de responsabilidad en este tipo de responsabilidad está únicamente en la prueba de la causa extraña, es decir, hecho exclusivo de la víctima, hecho exclusivo de un tercero o fuerza mayor o caso fortuito. Si bien el artículo 2350 del Código Civil prescribe que “no habrá responsabilidad si la ruina acaeciere por caso fortuito, como avenida, rayo o terremoto”, dando a entender que es únicamente con fuerza mayor o caso fortuito, debe entenderse que es causa extraña que comprende, además, el hecho exclusivo de la víctima o el hecho exclusivo de tercero.

No es posible que el propietario se exonere aduciendo que no hubo culpa de su parte o que la omisión no le es imputable, por ejemplo que acababa de adquirir el inmueble, que lo hacía revisar periódicamente por un arquitecto, que encargó la reparación a otra persona y no lo hizo o que ignoraba el mal estado del edificio y este no era de fácil percepción.¹⁴⁰

5.1.3 Ruina de edificio que causa daño al vecino

Una variante de lo que es el daño por ruina de edificio que regulan los artículos 2351 y 2355 del Código Civil es el daño por ruina de edificio establecido en los artículos 990 y 991 ibidem.

Antes de analizar los dos artículos anteriores, el tema inicia con lo que se conoce como amenaza de ruina o querella por amenaza de ruina. En este sentido, el artículo 988¹⁴¹ del Código Civil faculta al vecino de un edificio que amenaza ruina y que tenga conocimiento de esa amenaza, para que se querellen y se ordenen por la autoridad competente las obras necesarias, inclusive derribar el edificio, para la seguridad del vecino y evitar daños.

Este artículo 988 fue subrogado por el Libro Tercero del Código Nacional de Policía, que regula las contravenciones nacionales de policía, entre las que se encuentran las que dan lugar a la medida de demolición de obra. Concretamente en el artículo 216.¹⁴² Con la vigencia de la Ley 1801, se entiende que el Código Nacional de Policía perdió vigencia y el tema de la denuncia por edificio que amenaza ruina se regula a través de las medidas correctivas conforme al artículo 173, numerales 8, 14 y 15, que son desarrollados por los artículos 186,¹⁴³ 192¹⁴⁴ y 194¹⁴⁵ de la Ley 1801 de 2016, por la cual se expide el Código Nacional de Policía y de Convivencia. Además de las acciones anteriores, el Código General del Proceso, en el artículo 377, numeral 3,¹⁴⁶ regula el tema procesal de las acciones posesorias.

Lo analizado en los párrafos anteriores hace referencia a cuando el edificio amenaza ruina al vecino, pero los artículos 990¹⁴⁷ y 991¹⁴⁸ del Código Civil regulan los daños causados, ya no con la amenaza de ruina, sino con la ruina efectivamente presentada. Los puntos centrales en esta ruina de edificio son los siguientes:

5.1.3.1 Diferencia con respecto al artículo 2350 del Código Civil

Difiere esta responsabilidad de los artículos 990 y 991 del Código Civil con respecto a la responsabilidad del artículo 2350 ibidem en lo siguiente: 1) en el artículo 2350 la ruina tiene origen por haber omitido las reparaciones necesarias o por faltar al cuidado de un buen padre de familia; en el artículo 990 no se indaga por la causa de la ruina; 2) en el artículo 2350 no se requiere previa querella; en el artículo 990 se requiere previa querella de la víctima.

5.1.3.2 Aplica cuando el daño es causado al vecino

Los artículos 990 y 991 únicamente tienen aplicación cuando el daño se causa a un vecino, bien que haya sufrido daños en el edificio o en su integridad personal, haya fallecido o cualquier otro perjuicio, como morales o daño a la vida de relación. Acorde con lo anterior, si el daño lo sufre una persona distinta al vecino, tiene aplicación el artículo 2350.

5.1.3.3 Conocimiento de la amenaza de ruina

Para que el vecino dañado tenga derecho a la indemnización de perjuicios, inicialmente debe tener conocimiento de la amenaza de ruina, haber presentado la querella y que esta se hubiere notificado al querellado. A contrario sensu, si no tiene conocimiento de la amenaza de ruina, no se le puede imponer la carga de la querella, razón por la cual procede la aplicación del artículo 2350.

5.1.3.4 Culpa de la víctima al omitir presentar querella

Se argumenta que la razón por la cual no tiene derecho a ser reparado quien, previo conocimiento de que el edificio vecino amenaza ruina, no se querella es su propia culpa, desidia e indiferencia al no ejercer las acciones pertinentes para prevenir el daño por parte de las autoridades y ordenar las medidas para evitarlo.

5.1.3.5 Derecho a la indemnización, así no haya presentado querella

El artículo 991 prescribe que no habrá lugar a indemnización, si no hubiere precedido notificación de la querella. Puede el vecino que tema la ruina salir de presentar la querella y estar pendiente la notificación, y se ocasiona la ruina con el consecuente daño, pero por la redacción textual, no tiene derecho a la indemnización porque aún no se había notificado la querella.

En este punto estamos de acuerdo con el planteamiento que presenta el profesor Luis Guillermo Velásquez Jaramillo,¹⁴⁹ cuando afirma que es demasiado injusto que en algunos casos la víctima muestra diligencia para obtener del propietario del edificio vecino acciones tendientes para que este realice las obras, reparaciones o derribe el edificio, o también recoge pruebas y contrata con un ingeniero un dictamen, y en ese entretanto se presenta la ruina pero aún no se había presentado la querella y menos se había notificado. Considera él que debe repararse a la víctima toda vez que fue diligente, no obstante el frío texto de la ley.

Consideramos que tiene razón el profesor Velásquez Jaramillo, puesto que si el fundamento para negar la indemnización de perjuicios, según el artículo 991 del Código Civil, son la desidia y la pasividad de la víctima, en este caso fue lo contrario, se portó diligente y preocupada por esa situación, le llamó la atención al propietario del edificio que amenaza con ruina y se aprestaba a documentarse para presentar la querella. Consideramos que, así las cosas, tiene derecho a la reparación.

5.1.3.6 Posición de la Corte Suprema de Justicia con respecto a la presentación de la querella

Con respecto al tema objeto de análisis, la Corte Suprema de Justicia¹⁵⁰ profirió una decisión en la que analiza a fondo el asunto, con fecha del 4 de diciembre de 1963. Los hechos se centran en la caída de parte de una casa que se encontraba abandonada y descuidada por su propietario, sobre la casa contigua, a la que causó daños. Quedó probado en el proceso que las demandantes sabían y tenían conocimiento del mal estado de la casa vecina, y no obstante no presentaron la querella.

En su decisión, indica la Corte, los artículos 988, 990 y 991 del C. C. se refieren a los vecinos que, teniendo conocimiento del mal estado del edificio contiguo, temen que su ruina les cause perjuicios. Acota que, si el edificio se derrumba, los vecinos lesionados por la caída tienen derecho al resarcimiento de los daños, si propusieron y notificaron la querella antes de que se produjera la ruina; en caso contrario, no podrán exigir la indemnización. Con respecto a la negativa de la indemnización, argumenta que la omisión a la hora de presentar la querella para precaver los posibles daños constituye una culpa que hace presumir que los vecinos se expusieron voluntariamente a las consecuencias de dicha ruina; además, se trata del incumplimiento de la obligación de vecindad que impone promover la querella y la notificación de la misma, para evitar eventuales daños. Concluye la Corte: “Las anteriores son las aseveraciones que la sentencia tiene como prueba de que las demandantes tuvieron conocimiento del mal estado de la casa del demandado, de la amenaza de ruina que ofrecía y de que por tal motivo le hicieron reclamos”.¹⁵¹

Se destaca que las demandantes ya habían hecho reclamos al propietario del inmueble para que realizara las mejoras o arreglos y así evitar que se concretara la ruina. Para la Corte no bastó, pero, tal como se dejó anotado, si lo que se castiga es la negligencia de quien resulta dañado, no es negligente quien reclama y requiere al propietario para que realice las obras necesarias para evitar la ruina.

En posterior decisión, la Corte¹⁵² casó la sentencia del Tribunal por indebida aplicación del artículo 2356 del Código Civil. Se trató de un caso de demolición de inmueble y construcción de obra nueva, que afectó el inmueble contiguo propiedad de Avianca, pero la primera instancia y el Tribunal denegaron las pretensiones y resolvieron el caso con fundamento en los artículos 988 a 991, porque la demandante, previamente, no había presentado querella.

La Corte indicó que la norma a aplicar era el artículo 2356 del Código Civil, relacionado con actividades peligrosas, toda vez que

siendo la demolición y la construcción de cualesquiera edificaciones u obras, actividades que por sí mismas entrañan peligros para quienes intervienen en ellas y para los terceros especialmente para los dueños de propiedades contiguas o vecinas, resulta obvio que la señora Duarte de Mojica debe responder civilmente de los daños causados a la empresa Avianca, de acuerdo con lo prescrito en el artículo 2356 del C.C.

5.1.3.7 Posición de la doctrina con respecto a la aplicación correcta de los artículos 988, 990 y 991 del Código Civil

Si bien en la primera de las sentencias relacionadas en el acápite anterior la Corte aplica el tenor literal de la norma, en el sentido de que la víctima no tiene derecho a la indemnización si no presentó y se notificó la querella, el Profesor Javier Tamayo Jaramillo¹⁵³ presenta otra solución al problema. Advierte que si la ruina acaece por haber omitido las reparaciones necesarias, no tiene aplicación el artículo 988 y se ubica en la ruina del artículo 2350, sin necesidad de que la víctima haya presentado querella. Indica que el vecino no tiene por qué sufrir las consecuencias de la culpa del dueño de la construcción. El conocimiento del riesgo no implica su aceptación, y aun aceptando un silencio culposo de la víctima, llevaría a una reducción del monto de la indemnización. Conforme al artículo 2350, el silencio de la víctima no desvirtúa la responsabilidad del dueño del edificio.

5.2 Responsabilidad por daños causados con cosas que caen de la parte superior de un edificio

En este ítem se analiza la responsabilidad por el daño causado por cosas que caen o se arrojan de la parte superior de un edificio, que regula el artículo 2355¹⁵⁴ del Código Civil. Parecería una norma inútil o que perdió vigencia, pero ahora más que nunca cobra vigencia ante el auge de la construcción y concretamente de conjuntos habitacionales. Los aspectos fundamentales en esta clase de responsabilidad son los siguientes:

5.2.1 La cosa que cae o se arroja no debe formar parte de la estructura del edificio

La cosa que cae o se arroja no debe formar parte de la estructura del edificio, porque de ser así, la responsabilidad sería por ruina de edificio. Si cae por ejemplo una teja, parte de la mampostería, parte de la fachada, una canoa o un tubo para las aguas lluvias, la clase de responsabilidad procedente es ruina de edificio, pero si cae un matero o cualquier otro objeto que no forme parte de la estructura del edificio, la responsabilidad se rige por el artículo 2355 del Código Civil.

5.2.2 Se debe desconocer de qué parte del edificio cayó la cosa

Se debe desconocer de qué parte exacta del edificio cayó o se arrojó la cosa, porque de conocerse ya no tendría aplicación esta clase de responsabilidad, sino por hecho propio con fundamento en el artículo 2341 del Código Civil, para lo cual se deben probar la culpa o el dolo. Por eso la norma indica que, a menos que se pruebe que el hecho, se debe a la culpa o la mala intención de alguna persona exclusivamente, en cuyo caso será responsable esta sola.

Esta misma regla aplica si en el transcurso del proceso se determina y se identifica, a través de la prueba, de dónde exactamente cayó o se arrojó la cosa. En este evento se debe condenar únicamente a esta persona y absolver a las demás.

5.2.3 La cosa debe caer o arrojarse

Existe diferencia entre que una cosa se arroje o se caiga. En el primer caso existe la intervención de una persona de manera dolosa. En el segundo caso existe la intervención de una persona de manera culposa. Esta diferencia tiene importancia en el evento en que se sepa de dónde cayó la cosa, para la prueba del dolo o la culpa, mas no en los casos en que no se sepa de dónde cayó, porque lo más importante es que se pruebe que cayó de la parte superior del edificio.

5.2.4 Las personas responsables son las que habiten el edificio

Las personas responsables son las que habitan la misma parte del edificio. Lo anterior admite las siguientes precisiones:

5.2.4.1 Solo la calidad de habitante confiere legitimación en la causa por pasiva

Únicamente serán los habitantes, para lo cual se debe entender que puede confluir la calidad de propietario, usufructuario, leasing habitacional, arrendatario, comodatario y habitante a la vez, pero será la calidad de habitante la que legitime por pasiva y no las anteriores. Así las cosas, si el propietario arrendó el inmueble, no es habitante, sino que lo será el arrendatario.

Si uno de los apartamentos se encuentra desocupado pendiente para arrendar, no habrá responsabilidad del propietario debido a que en el momento del hecho dañoso no era habitado.

5.2.4.2 Cómo debe entenderse la misma parte del edificio

La misma parte del edificio hay que entenderla como la misma parte vertical, para lo cual habrá que tener en cuenta que deben ser varios pisos levantados sobre un lote de terreno. Además, si es un conjunto inmobiliario conformado por varios edificios, la misma parte del edificio será el edificio de donde cayó la cosa.

5.2.4.3 Identificación de quienes habitan la misma parte del edificio

Si los responsables son los que habitan el edificio, se puede demandar, por ejemplo, al padre, a la madre y a los demás hijos que habitan con ellos, siempre que sean mayores de doce años, pues ya tienen capacidad desde el punto de vista extracontractual, lo que en un momento dado puede multiplicarse y tener una gran cantidad de personas como legitimadas por pasiva. El problema no es que se tenga gran cantidad de personas a quienes demandar, sino lograr la identificación de quienes habitan el edificio, para lo cual habrá que acudir, inicialmente, a solicitar la información mediante derecho de petición a la administración; y de ser negativa, se puede acudir a la prueba extraprocesal, conforme al artículo 189 del Código General del Proceso.

Se descarta en este tipo de responsabilidad que la persona jurídica, propiedad horizontal, sea sujeto pasivo, por varias razones: 1. El daño no es causado por ruina de edificio, caso en el que la responsabilidad sería del propietario exclusivo del bien donde tuvo origen la ruina o de todos, proindiviso, si la ruina se presentó en zona común, mas no de la persona jurídica. 2. El administrador de la propiedad horizontal tiene como obligaciones cuidar y vigilar los bienes comunes, y ejecutar los actos de administración, conservación y disposición de los mismos, de conformidad con las facultades y restricciones fijadas en el reglamento de propiedad horizontal.¹⁵⁵ Pero además los administradores responderán por los perjuicios que por dolo, culpa leve o grave ocasionen a la persona jurídica, a los propietarios o a terceros.¹⁵⁶ Así las cosas, tampoco son responsables el administrador ni la persona jurídica cuando una cosa cae o se arroja de la parte superior de un edificio, porque no es un hecho dañoso atribuible al administrador.

5.2.4.4 Concepto de edificio para esta clase de responsabilidad

El concepto de edificio que interesa en esta clase de responsabilidad sí es el definido por el artículo 3.^o de la Ley 675 de 2001 como la construcción de uno o varios pisos levantados sobre un lote o terreno, pero además se complementa con el concepto de edificio definido en el numeral 17.^o del artículo 4 de la Ley 400 de 1997 como una construcción cuyo uso primordial es la habitación o la ocupación por seres humanos. Debe ser así toda vez que los responsables sean los que habiten el edificio.

Para nada interesa el concepto de edificio cuando se analiza la ruina de edificio conforme a los artículos 2350 y 2351 del Código Civil.

5.2.4.5 No aplica la solidaridad

Esta clase de responsabilidad es una de las excepciones a la solidaridad en responsabilidad civil extracontractual. La norma indica que la indemnización se dividirá entre todas ellas. Varias precisiones en este punto:

1. Si la indemnización se divide entre todas ellas, admite dos interpretaciones. La primera, que es entre los que habiten el edificio y que además hayan sido demandados. La segunda, únicamente entre quienes fueron demandados. El caso es el siguiente: si son veinte habitantes del edificio y son demandados los veinte y la indemnización es por veinte millones de pesos, corresponde pagar a cada uno un millón; pero si son veinte habitantes del edificio y únicamente son demandados diez y la indemnización es por veinte millones de pesos, están obligados a pagar cada uno un millón, para un total de diez millones. En este último caso no se obtienen diez millones de pesos, ya que no se demandó al resto de los habitantes.

La otra alternativa es que la indemnización se divida entre quienes fueron demandados. Así, conforme al mismo caso anterior, si son veinte habitantes del edificio y únicamente se demanda a diez y la indemnización es por veinte millones de pesos, a cada uno le corresponde pagar dos millones.

Considero que la solución más correcta con lo que más adelante se explicará, es que para que el demandante obtenga el total de la indemnización, debe demandar a todos lo que habitan el edificio, porque si no lo hace, el demandado puede argumentar que hubo otros habitantes del edificio que no fueron demandados y los que fueron demandados no pueden asumir esa carga, toda vez que la norma se refiere a que la indemnización se divide entre los que habiten y no entre quienes son demandados.

2. El fundamento por el cual se excluye la solidaridad en este caso, es que en el fondo el problema que se presenta es de nexo de causalidad, mas no de imputación.

Se conoce como responsabilidad colectiva, cuando el daño es causado por una persona desconocida, que pertenece a un grupo conocido. Es el único caso en el Código Civil de responsabilidad colectiva porque se va a hacer responsable a un grupo de personas (habitantes del edificio), por el daño causado por una persona desconocida, pero que pertenece al grupo conocido (habitantes del edificio).

Así las cosas, si cae una cosa de un edificio y son veinte pisos, un apartamento por piso, no pudieron caer de los veinte al tiempo, por lo que se puede afirmar que existe nexo de causalidad para uno, pero no se sabe quién, y no nexo de causalidad para diecinueve. Entonces, ¿por qué se hace responsables a personas que se sabe no fueron causantes del daño y nada tienen que ver? Precisamente por esta “injusticia” es que se excepciona la solidaridad y cada uno de los que habita la misma parte del edificio va a pagar, no todo, sino una parte.

Desde otro punto de vista, los demandados podrán argumentar que no existe nexo de causalidad físico, pero sí existe imputación normativa del daño, ya que el mismo artículo 2355 prescribe que: “El daño causado por una cosa que cae o se arroja de la parte superior de un edificio, es imputable a todas las personas que habitan la misma parte del edificio (…)” (subrayas fuera del texto original). Precisamente lo que se imputa normativamente es el daño a todos los que habiten el edificio, así no exista nexo de causalidad físico.