Управление многоквартирными домами. Теория и практика

6. Терминология

К сожалению, не существует документа, позволяющего однозначно определить те или иные понятия сферы управления недвижимостью. Жилищный кодекс (ЖК) дает представления о многих терминах, но не всегда однозначно. К сожалению, старые ГОСТы и нормативы (ГОСТ Р 51929-2002, МДС 81-6.2000, ВСН 53–86(р), ВСН 58–88(р), ПП РФ № 307) часто не отвечают современным понятиям об управлении и эксплуатации недвижимости. В этих условиях остается только придерживаться общепринятых или закрепленных недавними нормами законодательства (в первую очередь – ЖК) понятий и норм. При этом несомненное исключение составят термины и нормы, не отвечающие современным требованиям или противоречащие друг другу (обозначим их ). В этих случаях возьмем на себя смелость предложить собственную редакцию (помечена ).

Вот примеры некоторых несостоятельных норм:

«Эксплуатационный контроль выполняется управляющей организацией, осуществляющей эксплуатацию здания или сооружения». (ФЗ «О безопасности зданий и сооружений», п. 2 ст. 43).

Любому практику известно, что на объекте управляющая и эксплуатирующая организации очень часто – два разных юридических лица. К кому именно из них апеллирует закон?

«Товарищество собственников жилья может заниматься следующими видами хозяйственной деятельности: 1) обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме…» (ЖК ст. 152).

Грубая ошибка, сродни опечатке – что, ТСЖ разве не вправе обслуживать движимое имущество Дома?! Как и в следующих пунктах этой статьи – должно быть: «…эксплуатация и ремонт общего имущества…».

«Содержание здания – комплекс услуг по техническому обслуживанию, уборке, диагностике, испытаниям и обследованиям здания и техническому надзору за его состоянием» (ГОСТ Р 51929-2002).

Сентенция не выдерживает критики. ЖК неоднократно повторяет термин «бремя содержания», также широко известна общепринятая формула – «затраты на содержание здания». Другими словами – содержание здания (объекта недвижимости) должно включать в себя все, что несет затраты на его обслуживание, и среди этого не должны быть также забыты управление собственностью, ремонт, вывоз мусора, благоустройство территории, обеспечение оказания коммунальных и дополнительных услуг и еще многое другое.

Содержание здания – полный комплекс услуг по управлению и эксплуатации здания; расходы на оказание такого комплекса услуг.

Надо отметить, что термины и нормативы, существовавшие до 2005 г., нередко противоречат ЖК. Хотя и сам ЖК во многие понятия тоже вкладывает не до конца ясную смысловую нагрузку. Из того же п. 1 ст. 152 можно сделать вывод, что эксплуатация здания не включает в себя обслуживание и ремонт общего имущества?! А проходящий красной нитью по всему Кодексу термин «содержание и ремонт», видимо, подразумевает, что содержание здания может обходиться без текущего и капитального ремонта?!

Обилие подобных «ляпов» в жилищном законодательстве и специальной литературе вынуждает нас предлагать свои варианты профессиональной терминологии, тяготеющие к международным нормам, но не противоречащие основам гражданского и жилищного права. Начнем с главного – а что же мы, собственно, обслуживаем, где начинается и кончается дом как объект недвижимости? ЖК понятия «дом» не определяет.

Дом – комплекс строений, коммуникаций, инженерного оборудования, земельного участка, функционально объединенных в обособленную структуру.

Здание – это не только конструкции и фундамент. «Начинка» современного строения – коммуникации, лифты, автоматика, оборудование индивидуального теплового пункта (ИТП) и проч. по стоимости значительно превышают затраты на возведение конструкций. Отсутствие или неработоспособность даже некоторых из систем жизнеобеспечения может привести к непригодности здания для использования. Отсюда следует вывод о неотъемлемости коммуникаций и инженерного оборудования как важнейших составных частей современного дома.

Земельный вопрос давно назрел для окончательного разрешения. Сколько раз уже сказано, что дом неотделим от земельного участка, на котором расположен, – пора закрепить это изначально.

Строго говоря, следует придерживаться определенных критериев при использовании этих терминов: строение, здание, дом. Строение – это в первую очередь строительные конструкции от фундамента до крыши. Здание уже должно иметь свое предназначение (административное здание, промышленное здание) и определенный, свойственный ему набор функций, поэтому кроме конструкций в это понятие входит также система коммуникаций и оборудования. Тогда дом (объект недвижимости) – это здание с земельным участком, с вспомогательными постройками и комплексом благоустройства.

Здесь стоит также вспомнить о границах объекта недвижимости – в высоту и глубину они определяются проектной документацией. Границы внешних сетей определяются актами разграничения на зоны балансовой принадлежности, при этом отдельными могут быть зоны эксплуатационной ответственности. Границы земельного участка закреплены кадастровым планом.

Границами помещений и коммуникаций внутри здания служат внутренняя сторона капитальных перегородок, внешняя сторона дверей, окон, первое отключающее устройство на коммуникациях. В особых случаях границы эксплуатационной ответственности в помещениях следует закрепить документально – в договоре управления (эксплуатации).

Не очень устраивает специалистов определение жилого дома, даваемое п. 2 ст. 16 ЖК.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Деревенский дом с «удобствами» (и др. вспомогательными помещениями) во дворе жилым домом здесь не признается!? Стоит также вспомнить о широком распространении апартаментов, фактически жилых помещений в нежилом фонде, и можно убедиться, что данное положение Кодекса не зря подвергается серьезному сомнению. Мы исходим из того, что люди должны проживать только в жилом доме.

Жилым домом признается дом, в котором есть хотя бы одно жилое помещение.

Понятию «жилое помещение» мы посвятим ниже отдельную главу.

6.1. Многоквартирный дом. Подобная же ситуация складывается с понятием «многоквартирный дом» (МКД).

Многоквартирный дом – совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к дому, либо в помещения общего пользования в таком доме, содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме. Может содержать нежилые помещения, имеющие многофункциональное назначение (ППМ от 22 июня 2010 г. № 502-ПП);

Жилое здание многоквартирное – жилое здание, в котором квартиры имеют общие внеквартирные помещения и инженерные системы (СП 54.13330.2011. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003).

Последнее определение довольно близко к истине, но следовало бы употребить союз «или» вместо «и», кроме того, понятие «общие инженерные системы» может иметь довольно широкое толкование. К тому же никак не затронута тема общих конструктивных особенностей соседних помещений. В этом же документе блокированный жилой дом (здание, состоящее из двух квартир и более, каждая из которых имеет непосредственно выход на приквартирный участок) признается многоквартирным зданием. Однако в СНиП 31-02-2001 делается исключение – блокированные дома не признаются многоквартирными, если они:

• не имеют помещений, расположенных над помещениями других жилых блоков;

• не имеют общих входов, вспомогательных помещений, чердаков, подполий, шахт коммуникаций.

Недавно утвержденный ГОСТ Р 51929-2014 приводит следующее определение:

3.21. Многоквартирный дом: оконченный строительством и введенный в эксплуатацию надлежащим образом объект капитального строительства, представляющий собой объемную строительную конструкцию, имеющий надземную и подземную части, включающий в себя внутридомовые системы инженерно-технического обеспечения, помещения общего пользования, не являющиеся частями квартир, иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и жилые помещения, предназначенные для постоянного проживания двух и более семей, имеющие самостоятельные выходы к помещениям общего пользования в таком доме (за исключением сблокированных зданий), в состав многоквартирного дома входят встроенные и (или) пристроенные нежилые помещения, а также придомовая территория (земельный участок).

Нельзя не отметить некоторой неоднозначности этих определений МКД и отсутствия системного подхода к основополагающему вопросу.

Попробуем разобраться – а что же делает дом многоквартирным? Где тот критерий, объективная значимость которого стала бы определяющей? Любое здание квартирного типа, с общим входом, лестницей, лифтом и т. п. – бесспорно является многоквартирным домом, и признаки такого здания довольно очевидны – наличие общего долевого имущества в виде общих конструкций, инженерных систем и помещений общего пользования. Индивидуальные домовладения многоквартирными никак не могут быть. Водоразделом здесь, пожалуй, становятся блокированные дома, таун-хаусы.

Представим себе поселок, у которого общий земельный участок, дороги, электрическая трансформаторная подстанция, газовое распределительное оборудование. Налицо многочисленное общее долевое имущество, в том числе и общие инженерные системы, а поселение такое может быть и деревней, и коттеджным поселком, и поселком таун-хаусов. Необходимость управления общим имуществом (финансирования) также имеется, но существует возможность вычленения одного дома (одной секции таун-хауса) без ущерба для существования остальных. Но если таун-хаус имеет общую систему отопления, то «выключить» одну секцию без ущерба для остальных – невозможно. Что касается общих конструкций здания, то критерием становится возможность проведения реконструкции в отдельной секции независимо от остальных, т. е. наличие (отсутствие) единого, неразделимого конструктивного решения для помещений разных собственников.

Не забудем также об основном характерном признаке МКД – наличии помещений общей долевой собственности (ОДС). Общий вход (подъезд), общая лестница, общее техническое помещение определяют необходимость их совместного управления собственниками, необходимость нести долевое бремя их содержания.

Тогда:

Многоквартирный дом – жилой дом, имеющий хотя бы один из следующих признаков:

• наличие внеквартирных помещений, относящихся к общему имуществу;

• наличие конструктивных решений, не позволяющих отдельному собственнику помещения производить ремонт своего помещения, не затрагивая помещений другого собственника;

• наличие хотя бы одной инженерной системы, пользование которой взаимозависимо в двух или более обособленных помещениях, принадлежащим разным собственникам.

Необходимость перманентного управления общим имуществом (ОИ) – еще один признак МКД, вытекающий, впрочем, из уже приведенных.

Общее имущество МКД – помещения (не относящиеся к помещениям личной собственности), конструкции и оборудование, находящееся в данном доме и обслуживающее более одного помещения, земельный участок и объекты на нем, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома (парафраз п. 1 ст. 36 ЖК).

Данной статьей ЖК «признает», что земельный участок и вспомогательные объекты на нем являются неотъемлемыми составляющими многоквартирного дома.

ЖК характеризует помещения ОДС как помещения, не являющиеся частями квартир (забыты нежилые помещения личной собственности!) и предназначенные или имеющее оборудование для обслуживания более одного помещения в данном доме. Помещения ОДС входят в состав ОИ МКД.

Стоит отметить, что в последнее время стали появляться также и нежилые здания, отдельные помещения в которых выкуплены различными собственниками. В них лифты, коридоры, холлы и т. п. также должны быть общим имуществом собственников помещений.

К таким административным зданиям применимо жилищное законодательство, относящееся к многоквартирным домам – по аналогии. Все наши рассуждения мы делали с учетом данного соображения.

Офисные здания с апартаментами стоит относить к новому типу – полиномное здание, т. е. здание имеющее многофункциональное назначение, в том числе и жилое. Не стоит также забывать о жилых домах, в которых нежилые помещения составляют более 50 %, – они требуют отдельного упоминания в ЖК.

Отметим здесь также имущественный дуализм некоторых частей МКД.

Радиатор отопления имеет имущественную неоднозначность: с одной стороны, это индивидуальный прибор, обслуживающий только одно помещение и потому не входит в состав ОИ, с другой – неотъемлемая часть системы отопления дома, являющейся частью ОИ. Казус имеет и определенные последствия – с одной стороны, ответственность за работу радиатора (эксплуатационная ответственность) как части ОИ несет управляющая организация, но с другой стороны – замену радиатора будет оплачивать собственник (балансовая принадлежность).

Окно, с одной стороны, – часть ограждающих конструкций дома, и потому – общее имущество. С другой стороны, окно в помещении обслуживает только одно данное помещение и потому ОИ не является. Следствие такого дуализма в том, что ответственность за фасадные конструкции дома в целом несет управляющая организация, но платить за ремонт/замену окна должен конкретный собственник.

Подобные казусы будем помечать знаком .

6.2. Управление и эксплуатация – основы употребления терминов. Практическая работа по уходу за недвижимостью, безусловно, подразумевает разделение служб управления и эксплуатации зданий, равно как и самих этих понятий. К сожалению, ни прежнее, ни современное законодательства не определяют этих терминов, видимо, считая их очевидными. Но даже ЖК при этом предлагает разные варианты трактовки понятия «управление» в разных статьях. Так, п. 2 ст. 162 гласит: «По договору управления многоквартирным домом одна сторона <…> обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений <…>, осуществлять иную <…> деятельность» (курсив наш).

Попробуем выразить это положение математически, тогда управление МКД можно представить как:

Упр(МКД) = С(ОИ) + Р(ОИ) + КУ. [21]

Но в ст. 154 приведена структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги (для собственников помещений), которую легко представить формулами:

плата {(ЖПиКУ)} = плата {СиР(ЖП)} + плата {КУ};

плата {СиР(ЖП)} =

плата {УпрМКД + С(ОИ) + ТР(ОИ) + КР(ОИ) + КУ}. [22]

В формуле [21] содержание ОИ является составляющей управления МКД, а в [22] оба понятия присутствуют вполне самостоятельно. Налицо явное противоречие здравому смыслу, объясняемое тем, что авторы закона в последнем случае под «управлением» понимают исключительно административные функции, а в первом – тотальную деятельность по обслуживанию МКД. Но путаница такого рода совершенно недопустима в основополагающем и законообразующем документе!

Что же такое «управление» и что такое «управляющая организация»?

Попробуем решить следующую задачу: в МКД сформировано ТСЖ, которое заключило договор управления с внешней управляющей компанией.

Вопрос: кто формально управляет домом в свете ст. 161 ЖК: «Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией»?

Подсказка: кому собственник помещения (СП) будет предъявлять претензии в случае неисполнения жилищных или коммунальных (ЖиК) услуг, даже если им не заключен договор на управление?

Ответ довольно очевиден, он написан в квитанции об оплате ЖиК услуг в графе «Получатель». Квитанция или счет на оплату – основание для предъявления требований. Поэтому получатель денежных средств и есть управляющая организация (УО) независимо от ее организационно-правовой формы (согласно ст. 155 ЖК). Если получатель средств – ТСЖ, то ТСЖ является управляющей организацией, какие бы при этом договоры на управление, обслуживание товарищество ни заключило. Главный критерий и главная задача управления – это контроль финансов. И совершенно очевидно, что в Доме не может быть двух управляющих организаций, выставляющих счета за управление Домом.

Управление МКД – организация работ по эксплуатации, капитальному ремонту ОИ МКД, организация и контроль финансирования этих работ, иные действия, направленные на сохранность и поддержание в надлежащем состоянии МКД, на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания в нем.

Упр (МКД) = Контроль (Фин) + Орг (Э + КР). [23]

Но во многих статьях ЖК наблюдается противопоставление УО и ТСЖ, например:

Управляющая организация – юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, управляющие многоквартирным домом на основании договора управления МК домом (ЖК, п. 4, ст. 155).

С нашей точки зрения, небольшие правки ставят все на свои места:

Управляющая организация – юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, управляющие многоквартирным домом на основании Устава или договора управления МК домом.

Надо отметить, что неспроста на практике для обозначения коммерческих обслуживающих предприятий широко употребляется понятие «управляющая компания» (УК). По сути, УО и УК – это далеко не одно и то же. Понимание проблематики народом в данном случае оказывается глубже, чем у авторов закона.

Управляющая компания – организация, оказывающая возмездные услуги в сфере управления/эксплуатации МКД.

Если управление МКД – это контроль финансов и организация эксплуатации, то эксплуатация – это непосредственно работы и услуги:

Эксплуатация МКД – комплекс работ и услуг по техническому обслуживанию, клинингу, текущему ремонту ОИ МКД, иных работ, направленных на оказание (обеспечение) коммунальных и жилищных услуг, на сохранность и поддержание в надлежащем состоянии МКД, на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания в нем.

Э(МКД) = ТО(ОИ) + Клн(ОИ) + ТР(ОИ) + Обесп(КУ + ДпУ + СпУ). [24]

Рис. 1. Структура услуг по содержанию здания

Изображенная на рис. 1 структура услуг по содержанию здания (СЗ) подразумевает фактическое и соответственно экономическое разделение комплекса услуг на отдельные составляющие. Коммунальные (КУ) и дополнительные услуги (ДпУ) не входят в комплекс услуг СЗ, специальные услуги (СпУ) часто не выделяются отдельной группой, а входят в состав услуг по эксплуатации здания (подробнее см. гл. 9). Капитальный ремонт (КР) мы условно не включаем в состав услуг по СЗ, в первую очередь по экономическим соображениям: расходы на КР, как правило, не включены управляющей организацией в ежемесячные платежи собственников помещений. Но учитывая, что у этого правила вполне возможны исключения и вариации, логичнее будет констатировать, что затраты на КР имеют особый статус³.

Текущий ремонт, несомненно, является составной частью эксплуатации зданий, в отдельных случаях работы по ТР невозможно фактически отделить от технического обслуживания зданий.

Грань между капитальным и текущим ремонтом легче всего провести экономическую: к текущему ремонту относятся все виды ремонта здания, не требующие дополнительного финансирования. Грань эту обозначают сами собственники при утверждении сметы затрат на содержание МКД.

Под клинингом ОИ мы подразумеваем уборку помещений общей долевой собственности (ОДС) и благоустройство придомовой территории.

Повторим, что под содержанием здания понимаем полный комплекс услуг по управлению и эксплуатации здания:

СЗ = Упр(З) + Э(З). [25]

Тогда в квитанциях собственники помещений должны видеть следующие затраты на содержание МКД:

плата{СЗ} = плата{Упр(З) + Э(З)}, [26]

плата за КУ и КР должны идти отдельной строкой. При этом отдельные составляющие эксплуатации также должны быть достаточно подробно расписаны. В годовой смете на обслуживание должны быть представлены те же составляющие.

Отметим, что УО, контролируя финансы, может взять на себя и функции по эксплуатации здания, но эксплуатирующая организация, наоборот, может только оказывать услуги по договору с УО. И еще замечание – одна и та же компания на одном объекте может быть УО (собирать платежи за ЖКУ), а на другом – эксплуатирующей, обслуживающей организацией (по договору с УО).

УК, чтобы стать управляющей организацией МКД, должна заключить договор на управление МКД с собственниками помещений.

6.3. Примеры актуальной терминологии. Также стоит привести ряд примеров прежней, но не утратившей актуальность терминологии:

Техническое обслуживание жилого здания – комплекс работ по поддержанию исправного состояния элементов здания и заданных параметров, а также режимов работы его технических устройств (ВСН 58–88(р)).

Собственник помещения – физическое или юридическое лицо, которому принадлежит право собственности, пользования и распоряжения помещением, зарегистрированное в установленном законом порядке (версия ЛОТЭК).

Наниматель – физическое или юридическое лицо, пользующееся помещением по договору найма.

Заметим, что основные условия договора найма жилья должны быть широко озвучены до окончания бесплатной приватизации. В противном случае могут быть нарушены права граждан. Иными словами, люди должны сделать свой выбор, хорошо себе представляя дальнейшие «правила игры».

6.4. Терминология, использующаяся при оказании коммунальных услуг. В первую очередь стоит отметить довольно спорную терминологию, приведенную впервые в ПП РФ от 23 мая 2006 г. № 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам» и затем повторенную в иных нормативно-правовых актах и в ЖК.

«Исполнитель» – юридическое лицо <…>, предоставляющие коммунальные услуги, производящие или приобретающие коммунальные ресурсы и отвечающие за обслуживание внутридомовых инженерных систем <…>. Исполнителем могут быть управляющая организация, товарищество собственников жилья <…>.

Между тем многие эксперты (в первую очередь – И.А. Фельдман) оспаривают эти положения с точки зрения ГК: исполнитель коммунальных услуг (КУ) не может приобретать и реализовывать так называемые коммунальные ресурсы, речь идет об услуге, а не о товаре. Услуга, как известно, оказывается однажды – исполнителем (производителем) и потребляется однажды – непосредственно потребителем. Но коммунальные услуги имеют специфику, характеризующуюся тем, что потребитель, как правило, получает услугу по договору с управляющей организацией. И кроме того, при расчетах за услуги используются единицы измерения предметов потребления – кубометры, киловатты, гигакалории.

Возникающую дилемму авторы ПП РФ № 307 (и впоследствии ПП РФ № 354) решают довольно неуклюже, перекладывая всю ответственность за качество услуг на управляющую организацию как исполнителя. На наш взгляд, нельзя забывать, что в компетенции управляющей организации находятся исключительно внутридомовые инженерные системы и от нее, как правило, никоим образом не зависит качество услуг, обеспечивающих жизнепригодность здания. Электроснабжение – пожалуй, самый яркий пример: от УО не зависит ни уровень напряжения, ни выделенная мощность, ни частота электрического тока. Да и при оказании иных КУ у управляющей организации имеется только одна существенная роль – сбор платежей за услуги, но это, понятно, – только лишь агентские функции.

По нашему мнению, ни управляющая, ни эксплуатирующая организации Исполнителем КУ являться, как правило, не могут. К исключениям можно отнести только случаи, когда УК имеет в своем ведении водокачки, котельные или трансформаторные подстанции, т. е. когда УО является непосредственным производителем услуг.

Исполнителем КУ могут быть только производители услуг, но они чаще всего не имеют с Потребителями КУ непосредственного контакта (договора на оказание услуг). При этом в интересах собственников помещений следует организовать дело так, чтобы все вопросы, возникающие при пользовании КУ, были бы адресованы к управляющей организации как стороне договора на управление домом и получателю платежей за ЖКУ.

Для решения проблемы мы предлагаем ввести понятие «Оператор КУ»:

«Оператор коммунальных услуг» – управляющая организация многоквартирного дома, обеспечивающая оказание коммунальных услуг потребителям, отвечающая за обслуживание внутридомовых инженерных систем и проводящая сбор платежей за коммунальные услуги в пользу Исполнителя услуг.

Тогда:

«Исполнитель коммунальной услуги» – юридическое лицо, производящее предмет потребления коммунальной услуги и оказывающее услугу потребителю непосредственно или через Оператора.

Под юридическим лицом здесь и далее понимается юридическое лицо любой организационно-правовой формы, в том числе индивидуальный предприниматель.

В цепочке «Исполнитель – Управляющая организация – Потребитель» УО исполняет роль оператора, обеспечивающего оказание коммунальных услуг потребителю, что, впрочем, не снимает с УО ответственности за качество КУ перед потребителем. Даже если ТО инженерных систем осуществляет организация-подрядчик (эксплуатирующая организация), ответственность перед потребителем остается у УО. Претензии потребителя при этом УО может перенести (в регрессном порядке) на эксплуатирующую организацию (ЭО) или на Исполнителя КУ. Исполнитель КУ отвечает за качество услуги перед оператором КУ вплоть до границы эксплуатационной ответственности. Понятие купли-продажи «коммунального ресурса» исключается.

Отмечаем принципиальную разницу: Исполнитель услуги оказывает, а Оператор только обеспечивает предоставление КУ (в том числе и принимая платежи за КУ в пользу поставщика). Ровно об этом говорится в ст. 161 ЖК:

«Управление многоквартирным домом должно обеспечивать <…> предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме» (курсив наш).

Именно поэтому в примерах предлагаемой терминологии в п. 4.1 мы говорили, что управление дома (равно как и эксплуатация) может включать в себя оказание КУ или обеспечение их оказания.

Если взглянуть на тему с финансовой точки зрения, то легко увидеть, что получает плату за оказанные услуги, в конечном счете, именно производитель (Исполнитель) КУ. Денежные средства направляются ему Потребителем опять же через Оператора.

Практика сегодняшнего дня такова, что УО обязана оплатить КУ в полном объеме, вне зависимости от наличия должников среди потребителей. В условиях нормированных тарифов за ЖКУ и принципа открытого бюджета УО отвечает за чужие долги совершенно необоснованно и, строго говоря, она вынуждена покрывать эти долги из других фондов, допуская нецелевое использование средств собственников помещений. И это не единственный случай, когда точное исполнение закона вынуждает УО нарушать другой закон.

Было бы правильно предусмотреть в типовом договоре между ресурсоснабжающими организациями (РСО) и УО агентское вознаграждение оператору КУ за сбор денежных средств с собственников помещений. Такая практика уже существует при оказании дополнительных услуг (например, ТВ-антенна). Агентские 5–7 % от суммы по договору возвращаются на счета УО при условии отсутствия задолженности по текущим платежам в РСО. У оператора КУ в таком случае появляется выбор – гасить чужие долги и получать агентский процент или не отвечать за долги потребителя своими деньгами, жертвуя агентским процентом. В последнем случае у УО появится также возможность требования с должника возмещение упущенной прибыли.

Казус: в Москве внутридомовые ИТП чаще всего находятся на обслуживании ресурсоснабжающей организации – ОАО «МОЭК», а кто тогда «исполнитель» КУ по терминологии ПП РФ № 307?

«“Исполнитель” – юридическое лицо… отвечающее за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги».

Собственник помещения является участником процесса обеспечения оказания КУ в части принадлежащих ему коммуникаций и оборудования, в том числе и на праве общей долевой собственности. Его участие заключается в оплате услуг эксплуатации и лепты в управлении Домом (голосование на собраниях, выбор способа управления и т. д.). Обслуживание внутриквартирного оборудования собственник также может поручить специалистам.