Общее собрание собственников

в) в порядке, определенном уставом товарищества или кооператива, – в случае, если управление общим имуществом в многоквартирном доме осуществляется непосредственно товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

г) в договоре оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме при непосредственном управлении, заключенном между собственниками помещений многоквартирного дома и управляющей организацией;

д) в решении застройщика – если застройщик непосредственно управляет многоквартирным домом (до заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса).

Таким образом, в настоящий момент применяются все три нормативных акта и в связи с появлением нового документа необходимо было внести соответствующие изменения и в договор управления многоквартирным домом и уточнить перечень работ. И утвердить на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома данные дополнения и изменения.

Достаточно существенным дополнением являются также и подзаконные акты, издаваемые в виде приказов, писем и методических рекомендаций министерств. Так, например, очень важным для правильного проведения общих собраний в многоквартирном доме является приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 31 июля 2014 г №411/пр которым утверждены Методические рекомендации по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах. В настоящее время этот приказ является основным нормативным документов для регламентации проведения общих собраний собственником в многоквартирном доме. С внедрение в стране государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства, предусматривающей возможность проведения общего собрания с использованием системы в соответствии с ст. 47.1 Жилищного кодекса, возможно, будут разработаны иные методические рекомендации, но пока действует этот приказ. Поэтому для правильного рассмотрения конкретного вопроса повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме необходимо руководствоваться не только Жилищным, Гражданским кодексами, но всеми подзаконными нормативными документами.

Необходимо иметь в виду и то, что в соответствии с Конституцией Российской Федерации (см. пункт «к» часть 1 статья 72) жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов. Эти положения нашли свое прямое отражение теперь в Жилищном кодексе. В статье 5 Жилищного кодекса закреплено право органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления принимать нормативные правовые акты, регулирующие жилищные отношения, в пределах своих полномочий и в соответствии с федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации. Правовым основанием их принятия служит и федеральный закон от 6.10.2003 г. N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации». В развитее этого законодательного акты разработаны и соответствующие законы субъектов Российской Федерации, уставы муниципальных образований. При этом четко в статьях 12 -14 Жилищного кодекса определена компетенция и разграничены полномочия органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъекта Российской Федерации и органов местного самоуправления в области жилищных отношений. К полномочиям органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений относятся:

1) определение порядка государственного учета жилищных фондов;

2) установление требований к жилым помещениям, их содержанию, содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах;

3) определение оснований признания малоимущих граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;

4) определение порядка предоставления малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;

5) определение иных категорий граждан в целях предоставления им жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации;

6) определение порядка предоставления жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации гражданам, которые нуждаются в жилых помещениях и категории которых установлены федеральным законом, указами Президента Российской Федерации;

7) определение оснований предоставления жилых помещений по договорам найма специализированных жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

8) определение порядка организации и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, определение правового положения членов таких кооперативов, в том числе порядка предоставления им жилых помещений в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов;

9) определение порядка организации и деятельности товариществ собственников жилья, определение правового положения членов товариществ собственников жилья;

10) определение условий и порядка переустройства и перепланировки жилых помещений;

10.1) методическое обеспечение установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме;

11) определение оснований и порядка признания жилых помещений непригодными для проживания;

12) признание в установленном порядке жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации непригодными для проживания;

13) установление правил пользования жилыми помещениями;

14) определение оснований, порядка и условий выселения граждан из жилых помещений;

15) правовое регулирование отдельных видов сделок с жилыми помещениями;

16) установление структуры платы за жилое помещение и коммунальные услуги, порядка расчета и внесения такой платы;

16.1) установление порядка осуществления государственного жилищного надзора;

16.2) осуществление координации деятельности органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющих региональный государственный жилищный надзор;

16.3) установление порядка приема и учета уведомлений о начале осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами (далее – деятельность по управлению многоквартирными домами) и предпринимательской деятельности по оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах (далее – деятельность по оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах), а также порядка ведения уполномоченным федеральным органом исполнительной власти сводного реестра указанных уведомлений;

16.4) осуществление мониторинга использования жилищного фонда и обеспечения его сохранности;

16.5) методическое обеспечение деятельности региональных операторов (в том числе разработка методических рекомендаций по созданию региональных операторов и обеспечению их деятельности, рекомендуемых форм отчетности и порядка ее представления);

16.6) осуществление мониторинга выбора и реализации собственниками помещений в многоквартирном доме способа формирования фонда капитального ремонта;

17) осуществление контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда Российской Федерации, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;

18) иные вопросы, отнесенные к полномочиям органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений Конституцией Российской Федерации, настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

К полномочиям органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области жилищных отношений относятся:

1) государственный учет жилищного фонда субъекта Российской Федерации;

2) определение порядка предоставления жилых помещений специализированного жилищного фонда субъекта Российской Федерации;

3) установление порядка определения размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;

4) определение иных категорий граждан в целях предоставления им жилых помещений жилищного фонда субъекта Российской Федерации;

5) определение порядка предоставления по договорам социального найма установленным соответствующим законом субъекта Российской Федерации категориям граждан жилых помещений жилищного фонда субъекта Российской Федерации;

6) признание в установленном порядке жилых помещений жилищного фонда субъекта Российской Федерации непригодными для проживания;

7) определение порядка ведения органами местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;

8) осуществление контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда субъекта Российской Федерации, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;

8.1) осуществление регионального государственного жилищного надзора;

8.2) установление минимального размера взноса на капитальный ремонт;

8.3) определение порядка установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме;

8.4) осуществление мониторинга применения предельных (максимальных) индексов изменения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги;

9) иные вопросы, отнесенные к полномочиям органов государственной власти субъектов Российской Федерации в области жилищных отношений Конституцией Российской Федерации, настоящим Кодексом, другими федеральными законами и не отнесенные к полномочиям органов государственной власти Российской Федерации, полномочиям органов местного самоуправления.

К полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений относятся:

1) учет муниципального жилищного фонда;

2) установление размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;

3) ведение в установленном порядке учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;

4) определение порядка предоставления жилых помещений муниципального специализированного жилищного фонда;

5) предоставление в установленном порядке малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;

6) принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения;

7) согласование переустройства и перепланировки жилых помещений;

8) признание в установленном порядке жилых помещений муниципального жилищного фонда непригодными для проживания;

9) осуществление муниципального жилищного контроля;

9.1) определение порядка получения документа, подтверждающего принятие решения о согласовании или об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в соответствии с условиями и порядком переустройства и перепланировки жилых помещений;

10) иные вопросы, отнесенные к полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений Конституцией Российской Федерации, настоящим Кодексом, другими федеральными законами, а также законами соответствующих субъектов Российской Федерации.

Как видно из приведенного выше полномочия органов власти разграничены и обозначены в Жилищном кодексе достаточно подробно. При этом отдельно частью 2 статьи 14 Жилищного кодекса оговорено, что в городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе вопросы компетенции органов местного самоуправления вопросов определяются законами данных субъектов Российской Федерации.

Следовательно, при организации и проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме необходимо учитывать так же и существующую региональную законодательную базу.

Первые подзаконные акты в развитие нового Жилищного кодекса появились в наших столицах практически сразу же после вступления в силу Жилищного кодекса. В северной столице – Жилищный комитет Администрации Санкт-Петербурга подготовил и распространил методические рекомендации по выбору способа управления многоквартирным домом в форме товарищества собственников жилья, которое содержало, в том числе и рекомендации по организации и проведению общего собрания собственников в многоквартирном доме и даже в электронной форме. Очень много информации размещено на странице http://gov.spb.ru/helper/sod_fonda/tsg/. Не отстала от этого начинания и столица нашей родины. Правительство Москвы разработало ряд постановлений, среди которых необходимо отметить, прежде всего, это постановление №9-ПП от 17.01.2006 г. «Об организации управления многоквартирными домами в городе Москве», постановление от 24.04.2007 г. №299-ПП «О мерах по приведению системы управления многоквартирными домами в городе Москве в соответствие с Жилищным кодексом Российской Федерации». А так же распоряжение Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы от 23.08.2005 №393 «Об утверждении Методических рекомендаций по проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах». Эти и многие другие документы можно найти на сайте http://housing.mos.ru.И хотя на основании этих методических рекомендац ий распространилось такое понятие, как «создание счетной комиссии» общего собрания, рабочего органа собрания, по аналогии с общим собранием в акционерном обществе. Необходимость в определении количества присутствующих на общем собственников помещений, количестве голосов, которыми они имеют в распоряжении, для определения правомочности общего собрания (определение кворума). А также определения итогов голосования по вопросам повестки дня общего собрания все же приводит к тому, что кому то из собственников помещений необходимо будет поручить выполнять эту обязанности.

Аналогичные разработки имеются и в других регионах нашей страны, правда, о широкой доступности их для граждан не приходится говорить. И хотя практически все администрации органов местного самоуправления имеют свои печатные издания, и к настоящему времени выпустили также аналогичные методические рекомендации, но, к сожалению массовой публикации этих пособий и рекомендаций по проведению и организации общих собраний собственников в многоквартирном доме не произошло. Отдельные документы можно найти в сети интернет на официальных сайтах органов местного самоуправления. Много ссылок на методические рекомендации по организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме содержится на страницах сайта автора http://oao.vov.ru/s.htm,http://oao.vov.ru/sobgkh.htm.Ипоявление, хоть и с большим опоздани ем, Методических рекомендаций по порядку организа ции и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, утвержденных приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 31 июля 2014 г №411/пр (в дельнейшем по тексту «Методические рекомендации») основного нормативного документа, унифицирует процедуры проведения общих собрания собственников помещений в многоквартирном доме для всех регионов нашей страны. И данное издание ориентировано именно на этот нормативный документ.