BGB-Schuldrecht Besonderer Teil

5. Sonstige Reparaturen

41

Die Schönheitsreparaturen bilden nur einen Ausschnitt aus der allgemeinen Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht des Vermieters (§ 535 Abs. 1 S. 2; s. o. Rn 17, 36), sodass sich für sonstige Reparaturen in gleicher Weise wie für die Schönheitsreparaturen die Frage stellt, in welchem Umfang sie im Mietvertrag auf den Mieter abgewälzt werden können. Bei der Geschäftsraummiete ist dies in den Grenzen der §§ 138 und 242 jedenfalls durch Individualvereinbarung weithin möglich, während gegenüber einer vollständigen Abwälzung der Instandhaltungspflicht durch Formularvertrag auch bei der gewerblichen Miete Bedenken bestehen (§ 307).[59]

42

Bei der Wohnraummiete ist eine individualvertragliche Abwälzung der Reparaturpflicht auf den Mieter gleichfalls grundsätzlich möglich. Dagegen werden hier zum Schutze des Mieters entsprechenden Klauseln in Formularverträgen enge Grenzen gezogen (§ 307 Abs. 2 Nr 1): Solche Klauseln sind zulässig nur hinsichtlich sogenannter Bagatellschäden an solchen Teilen der Mietsache, die der Mieter häufig benutzt und die deshalb seinem ständigen Zugriff unterliegen, vorausgesetzt zudem, dass in der Klausel zugleich Obergrenzen für die einzelnen Schäden und für die Gesamtbelastung in einem Jahr festgelegt werden. Diese Obergrenzen belaufen sich im Augenblick auf ungefähr € 50,– bis 100,– für jeden einzelnen Schaden und auf 6 bis 8% der Jahresbruttomiete oder absolut ca. € 500 als Höchstbetrag für das gesamte Jahr[60].

Teil II Gebrauchsüberlassungsverträge › § 7 Miete › VII. Mängel der Mietsache

VII. Mängel der Mietsache

43

In Fall 10 drohten dem Mieter bereits bei Vertragsabschluss dadurch erhebliche Gefahren, dass eine Rauchrohröffnung in seinen Räumen nicht verschlossen war. Deshalb stellt sich hier die Frage, welche Rechte der Mieter hat, wenn sich die Mietsache nicht in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand befindet. Die Antwort auf diese Frage findet sich in den Vorschriften der §§ 536 bis 536d, die durchweg das Bestreben erkennen lassen, den Mieter möglichst umfassend zu schützen.

1. Überblick

44

Weist die vermietete Sache einen Sach- oder Rechtsmangel auf, so ist die Folge grundsätzlich eine Minderung der Miete (§ 536 Abs. 1 und 3, Rn 45, 49). Dasselbe gilt bei Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft (§ 536 Abs. 2, Rn 47). Bei der Wohnraummiete ist dies zwingendes Recht (§ 536 Abs. 4). Unter den Voraussetzungen des § 536a Abs. 1 kann der Mieter außerdem Schadensersatz verlangen (Rn 50). Bei Verzug des Vermieters mit der Mangelbeseitigung kann er stattdessen den Mangel auch selbst beseitigen und Aufwendungsersatz fordern (§ 536a Abs. 2 Nr 1, Rn 51). Die §§ 536 ff enthalten nach h.M., soweit es um Mängel der Mietsache geht, eine der Haftung für die Verletzung von Aufklärungspflichten bei Vertragsschluss aufgrund des § 311 Nr 2 vorgehende Sonderregelung.[61] Sie gehen außerdem in ihrem Anwendungsbereich ebenso den allgemeinen Vorschriften über Leistungsstörungen vor, während diese anwendbar bleiben, soweit die §§ 536 ff keine Regelung enthalten. Wichtig ist dies insbesondere für die Fälle der Unmöglichkeit der Vermieterleistung, des Verzugs des Vermieters mit der Erfüllung seiner Hauptleistungspflichten[62] sowie bei einem Verstoß des Vermieters gegen sonstige Pflichten, dessen Rechtsfolgen sich ebenso wie sonst insbesondere aus § 280 ergeben. Wichtigstes Beispiel ist eine grundlose Kündigung des Vermieters nach § 543 oder nach § 573, die folglich durchaus Ersatzpflichten des Vermieters nach sich ziehen kann, etwa, wenn der Mieter infolge der Verkennung der Unwirksamkeit der Kündigung auszieht (§ 280 Abs. 1, Rn 78a).

44a

Die Gewährleistungsrechte des Mieters sind ausgeschlossen, wenn er den Mangel bei Vertragsabschluss kennt oder nur infolge grober Fahrlässigkeit verkennt (§ 536b), wenn er gegen seine Anzeigepflicht verstößt (§ 536c Abs. 2), wenn die Mängel vom Mieter zu vertreten sind (§ 326 Abs. 2) oder wenn die Parteien, soweit zulässig, etwas anderes vereinbart haben (§§ 536 Abs. 4, 536d). Für eine Minderung der Miete ist darüber hinaus kein Raum, wenn die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch lediglich unerheblich herabgesetzt ist (§ 536 Abs. 1 S. 3), sowie unter den Voraussetzungen des neuen Abs. 1a des § 536. Danach bleibt eine Minderung der Tauglichkeit für die Dauer von drei Monaten ferner außer Betracht, soweit sie die Folge einer Maßnahme ist, die einer energetischen Modernisierung im Sinne des § 555b Nr. 1 dient.

2. Mangel

45

Ein Sachmangel liegt nach § 536 Abs. 1 S. 1 vor, wenn die Mietsache einen Zustand aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt. Maßstab ist somit allein die zum jeweiligen vertragsgemäßen Gebrauch nötige sog. Beschaffenheit der Sache. Jede ungünstige Abweichung der Mietsache von dieser sog. Sollbeschaffenheit bildet maW einen Mangel[63]. Maßgebend sind immer die Abreden der Parteien, z. B. über den geschuldeten Standard der gemieteten Räume. Fehlt eine ausdrückliche Vereinbarung der Parteien über diesen zentralen Punkt, etwa hinsichtlich des Schallschutzes oder der Isolierung der Wände, so ist im Zweifel auf den bei Errichtung des Gebäudes üblichen Standard abzustellen[64]. Anders wird lediglich hinsichtlich des gebotenen Gesundheitsschutzes entschieden. Außerdem kann jeder Mieter immer einen Mindeststandard verlangen, der ein zeitgemäßes Wohnen überhaupt erst ermöglicht, so dass in jeder Wohnung zumindest die nach heutigen Anschauungen unabdingbaren Anschlüsse für Wasser und Strom vorhanden sein müssen, sofern nicht ausdrücklich das Gegenteil vereinbart ist.[65]

46

Die wichtigste Erscheinungsform der Mängel sind Baumängel. Handelt es sich um einen Geschäftsraummietvertrag, so müssen die Räume z. B. zur Aufnahme des bezweckten Gewerbebetriebs geeignet sein[66]. Einen Baumangel stellt es außerdem dar, wenn die tatsächliche Mietfläche, berechnet im Zweifel nach der WohnflächenVO von 2003, um mindestens 10% hinter der im Mietvertrag festgelegten Fläche der vermieteten Räume zurückbleibt, vorausgesetzt, dass es sich bei der Größenangabe in dem Mietvertrag – wie in der Regel – um eine verbindliche Beschaffenheitsvereinbarung und nicht nur um eine unverbindliche Objektbeschreibung handelt.[67] Öffentlich-rechtliche Benutzungsverbote, durch die der Mieter am vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gehindert wird, bilden gleichfalls einen Sachmangel, sofern sie auf der Beschaffenheit oder der Lage der Mietsache beruhen und ihre Ursache nicht lediglich in den persönlichen Verhältnissen des Mieters haben[68]. Dasselbe gilt für Störungen des Mieters durch Immissionen wie z. B. Lärm aus der Nachbarschaft (sog Umweltfehler), wobei es richtiger Meinung nach keine Rolle spielt, ob der Vermieter überhaupt in der Lage ist, diese Störquellen zu beseitigen[69]. Die abweichende Auffassung des BGH widerspricht dem Gesetz (§ 536 Abs. 1) und schränkt ohne Rechtfertigung den Mieterschutz bedenklich sein.[70]

47

Nach § 536 Abs. 2 gelten die Sätze 1 und 2 des ersten Absatzes der Vorschrift entsprechend, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt. Eine Zusicherung liegt vor, wenn der Vermieter in vertraglich bindender Weise versprochen hat, unbedingt für das Vorhandensein oder Nichtvorhandensein einer bestimmten Eigenschaft der Mietsache einstehen zu wollen.[71] Dies wird nur selten bejaht.

48

Rechtmängel stehen nach § 536 Abs. 3 ebenfalls Sachmängeln gleich, sofern durch das (private) Recht eines Dritten dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Sache ganz oder teilweise entzogen wird. Darunter fallen gleichermaßen dingliche wie obligatorische Rechte Dritter, durch die der Mieter (tatsächlich) in dem ihm zustehenden vertragsgemäßen Gebrauch gestört wird[72], wozu erforderlich ist, dass das Recht des Dritten überhaupt geltend gemacht wird, da es andernfalls an einer Störung des Mieters fehlt[73]. Beispiele sind insbesondere das Eigentum oder der Nießbrauch eines Dritten an der Mietsache. Aber auch die mehrfache Vermietung derselben Sache (sog. Doppelmiete) führt nach § 536 Abs. 3 zur Annahme eines Rechtsmangels, sobald der eine Mieter, der in den Besitz der Sache gelangt ist, dem anderen mit Rücksicht auf sein Besitzrecht die Herausgabe der Sache verweigert[74].

3. Rechtsfolgen

49

Wenn ein Sach- oder Rechtsmangel vorliegt, kann der Mieter vom Vermieter in erster Linie Erfüllung durch Beseitigung des Mangels verlangen (§ 535 Abs. 1 S. 2; o. Rn 17). Solange der Vermieter diesem Verlangen des Mieters nicht nachgekommen ist, hat der Mieter nach dem Gesetz (§ 320) außerdem das Recht, die Miete ganz oder zum Teil zurückzubehalten, um einen Druck auf den Vermieter zur Beseitigung der Mängel auszuüben. Soweit der BGH neuerdings dem Zurückbehaltungsrecht des Mieters aufgrund des § 320 bei Mängeln entgegen dem Gesetz ganz enge Grenzen zieht,[75] ist dem nicht zu folgen, weil dadurch der Mieterschutz ohne Not erheblich eingeschränkt wird. Solange der Mangel besteht, wird der Mieter außerdem nach § 536 Abs. 1 S. 1 und 2 kraft Gesetzes, also anders als beim Kauf (S. § 441 und dazu o. § 5 Rn 21 f) automatisch, ganz oder teilweise von der Verpflichtung zur Zahlung der Miete befreit, je nachdem, ob durch den Mangel die Tauglichkeit der Sache zum Vertragszweck vollständig oder nur zum Teil aufgehoben wird. Zweck der Minderung ist es, die Gleichwertigkeit der beiderseitigen Leistungen sicherzustellen (sogenanntes Äquivalenzprinzip). Deshalb berechnet sich die Minderung nach der Bruttomiete (einschließlich aller Vorauszahlungen)[76].

50

In drei Fällen kann der Mieter nach § 536a bei Vorliegen eines Rechts- oder Sachmangels vom Vermieter außerdem Schadensersatz verlangen. Der erste Fall liegt vor, wenn der Mangel schon bei Abschluss des Vertrages vorhanden war, in diesem Fall auch ohne Rücksicht darauf, ob den Vermieter ein Verschulden trifft (sog. Garantiehaftung für anfängliche Mängel). Voraussetzung ist lediglich, dass bei Vertragsabschluss bereits die Ursachen des späteren Schadens vorliegen, während der Mangel selbst noch nicht hervorgetreten zu sein braucht, sodass der Vermieter auch die Gefahr versteckter oder geheimer Mängel trägt[77]. Der Vermieter ist außerdem schadensersatzpflichtig, wenn der Mangel später infolge eines Umstandes entsteht, den er zu vertreten hat, wobei vor allem an eine schuldhafte Verletzung seiner Prüfungs- oder Instandsetzungspflicht zu denken ist. Eine Schadenersatzpflicht des Vermieters kommt schließlich noch in Betracht, wenn er mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug ist (u. Rn 51). Nach § 284 kann der Mieter in den genannten Fällen ferner statt des Schadensersatzes Aufwendungsersatz verlangen. In Betracht kommen hier vor allem seine im Falle einer Kündigung wegen der Mängel (§ 543 Abs. 2 Nr 1) nutzlos aufgewandten Kosten für die Erlangung und die Herrichtung der Räume[78].

51

Wenn der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug ist, wozu grundsätzlich eine Mahnung des Mieters erforderlich ist (§§ 286, 535 Abs. 1 S. 2), kann der Mieter den Mangel außerdem selbst beseitigen und ebenfalls Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen (§ 536a Abs. 2 Nr 1). Beseitigt der Mieter dagegen Mängel, bevor der Vermieter in Verzug geraten ist, so handelt er auf eigene Gefahr, sodass er, von Notfällen abgesehen (s. § 536a Abs. 2 Nr 2), keinen Anspruch auf Aufwendungsersatz hat[79].

52

In Fall 10 waren nach dem Gesagten (o. Rn 50) die Voraussetzungen für eine Haftung des V und später des W aus § 536a Abs. 1 Fall 1 (iVm § 566) gegeben, da der Mangel bereits bei Vertragsabschluss vorgelegen hatte, sodass die Mieterin M Schadensersatz verlangen kann. Dieser Anspruch umfasst außer dem eigentlichen Erfüllungsinteresse auch die Mangelfolgeschäden an Gesundheit, Eigentum und Vermögen des Mieters (§§ 249, 252). Folglich hat die M ohne Rücksicht auf ein Verschulden des V oder des W einen Anspruch gegen W auf Schadensersatz wegen der Zerstörung ihrer Sachen durch den Brand. Dieselben Ansprüche stehen der S zu, die auf der Seite der Mieterin in den Schutzbereich des Mietvertrages einbezogen ist, da die Mieterin ihr gegenüber auf Grund des Arbeitsvertrages zu Schutz und Fürsorge verpflichtet ist (§§ 328, 618)[80].

Teil II Gebrauchsüberlassungsverträge › § 7 Miete › VIII. Sicherung des Vermieters

VIII. Sicherung des Vermieters

1. Vermieterpfandrecht

53

Das Gesetz sieht Vermieter von Grundstücken und Räumen hinsichtlich ihrer Forderungen aus dem Mietverhältnis als in besonderem Maße durch Zahlungsunwilligkeit oder -unfähigkeit des Mieters gefährdet an. Es gewährt deshalb dem Vermieter zu seinem Schutz ein gesetzliches (besitzloses) Pfandrecht an den eingebrachten Sachen (nur) des Mieters (§§ 562, 578 Abs. 1). Ausgenommen sind unpfändbare Sachen (§ 562 Abs. 1 S. 2 BGB iVm § 811 ZPO) sowie Sachen Dritter. Auch ein gutgläubiger Erwerb des Pfandrechts an den Sachen Dritter ist nicht möglich (§§ 1257, 1205 und 1207)[81].

54

Das Vermieterpfandrecht beschränkt sich außerdem auf die „eingebrachten“ Sachen des Mieters (§ 562 Abs. 1). Darunter fallen lediglich Sachen des Mieters, die in einem sachlichen Zusammenhang mit seinem Mietgebrauch auf das vermietete Grundstück verbracht werden. Deshalb erfordert die Einbringung von Sachen das willentliche Hineinschaffen der Sachen durch den Mieter in den durch das Mietverhältnis vermittelten Machtbereich des Vermieters,[82] womit das Vermieterpfandrecht entsteht.[83] Gesichert sind nur fällige Entschädigungsforderungen des Vermieters sowie die Miete für das laufende und das folgende Mietjahr (§ 562 Abs. 2). Das Pfandrecht des Vermieters erlischt grundsätzlich mit der Entfernung der dem Pfandrecht unterliegenden Sachen von dem Grundstück, außer wenn die Entfernung ohne Wissen des Vermieters oder trotz seines Widerspruchs erfolgt (§ 562a S. 1). In den zuletzt genannten Fällen gewährt § 562b Abs. 1 dem Vermieter zugleich ein (problematisches) erweitertes Selbsthilferecht. Kein Widerspruchsrecht und folglich auch kein Selbsthilferecht hat der Vermieter jedoch nach § 562a S. 2, wenn die Entfernung den gewöhnlichen Lebensverhältnissen entspricht oder wenn die zurückbleibenden Sachen zu seiner Sicherung ausreichen. Beispiele für eine danach zulässige Entfernung von Sachen sind bei einem Geschäft die Veräußerung von Waren oder die Ausfahrt von Geschäftsfahrzeugen.

55

Die Verwertung der belasteten Sachen für die offenen Forderungen des Vermieters richtet sich nach den Vorschriften über das Vertragspfandrecht (§§ 1257, 1228, 1233 ff). Ein Pfandverkauf durch den Vermieter setzt folglich voraus, dass er sich im Besitz der Sachen befindet (s. §§ 1233 Abs. 1, 1235). Fehlt es daran, so muss er nach § 1231 vorgehen. In der Insolvenz des Mieters gewährt ihm sein Pfandrecht ein Absonderungsrecht (§ 50 InsO)[84]. Wird die dem Pfandrecht des Vermieters unterliegende Sache des Mieters durch einen Dritten gepfändet wird, so kann der Vermieter lediglich gemäß § 805 ZPO vorzugsweise Befriedigung aus dem Erlös verlangen.

2. Kaution

56

In der Praxis der Wohnraummiete ist das umständliche Vermieterpfandrecht (o. Rn 53 ff) mittlerweile weitgehend durch die Sicherheitsleistung des Mieters, meistens Kaution genannt, verdrängt worden. Eine partielle gesetzliche Regelung findet sich seit 1992 (nur) für die Wohnraummiete in dem grundsätzlich zwingenden § 551. Diese Vorschrift gilt an sich für sämtliche Sicherheitsleistungen des Mieters einschließlich etwa einer Bürgschaft Dritter; ganz im Vordergrund des Interesses und damit auch der gesetzlichen Regelung steht jedoch die verbreitete Geld- oder Barkaution, auf die sich deshalb die folgenden Ausführungen beschränken sollen. Bei der Barkaution zahlt der Mieter, in der Regel bei Vertragsschluss, eine bestimmte Summe an den Vermieter, aus der sich der Vermieter befriedigen kann, wenn der Mieter seinen Zahlungspflichten aus dem Mietvertrag nicht pünktlich nachkommt. Die rechtliche Konstruktion ist umstritten. Richtiger Meinung nach dürfte es sich dabei um ein treuhänderisch gebundenes Darlehen handeln (§§ 242 und 488).[85] Kommt der Mieter mit der Leistung der Kaution in Verzug, so hat der Vermieter außerdem nach § 569 Abs. 2a ein außerordentliches Kündigungsrecht.

57

Die Barkaution darf nach § 551 Abs. 1 höchstens das Dreifache einer Monatsmiete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen. Der Mieter ist außerdem berechtigt, den Kautionsbetrag in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen zu erbringen, die erste Rate bei Beginn des Mietverhältnisses (§ 551 Abs. 2) und die beiden folgenden Raten zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen (§ 551 Abs. 2 S. 3 idF von 2013). Der Vermieter ist grundsätzlich verpflichtet, den Betrag verzinslich bei einem Kreditinstitut anzulegen, wobei die Zinsen dem Mieter zustehen und die Sicherheit erhöhen (§ 551 Abs. 3 S. 1, 3–4). Die Parteien können aber auch eine andere Anlageform, z. B. in Aktienfonds, vereinbaren (§ 551 Abs. 3 S. 2). Die Anlage muss vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen, um zu verhindern, dass sich das Pfandrecht der Banken auf den Kautionsbetrag erstreckt; außerdem kann der Mieter dann nach § 771 ZPO intervenieren, wenn Gläubiger des Vermieters in den Betrag vollstrecken. In der Insolvenz des Vermieters hat der Mieter unter denselben Voraussetzungen ein Aussonderungsrecht (§ 47 InsO)[86].

58

Während des Mietverhältnisses kann sich der Vermieter (nur) wegen sofort liquider Forderungen gegen den Mieter aus dem Kautionsbetrag befriedigen und sodann Wiederauffüllung der Sicherheit verlangen[87]. Nach Beendigung des Mietverhältnisses muss er dagegen binnen einer angemessenen Frist, die meistens auf drei bis sechs Monate bemessen wird, mit dem Mieter über seine noch offenen Forderungen und die Kaution abrechnen, widrigenfalls der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution fällig wird[88].

Teil II Gebrauchsüberlassungsverträge › § 7 Miete › IX. Kauf bricht nicht Miete

IX. Kauf bricht nicht Miete

1. Eintritt des Erwerbers

59

Nach § 566 Abs. 1 (iVm § 578 Abs. 1) tritt im Falle der Veräußerung des vermieteten Grundstücks der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein, wenn die Veräußerung nach der Überlassung des Grundstücks an den Mieter erfolgt. Diese Regelung soll den Mieter – der nur ein obligatorisches, kein dingliches Besitzrecht hat –, dessen Besitzrecht also grundsätzlich nicht gegen Dritte wirkt, davor bewahren, im Falle der Veräußerung des Grundstücks sein Besitzrecht gegenüber dem Erwerber zu verlieren. Die vom Gesetzgeber dafür auf Druck der Öffentlichkeit gewählte Lösung in den §§ 566 und 578 Abs. 1 wird überwiegend dahin interpretiert, dass im Augenblick des Eigentumsübergangs in der Person des Grundstückserwerbers kraft Gesetzes ein neues Mietverhältnis, freilich mit dem Inhalt des alten entsteht (sog. Novationslösung).[89] Vorzugswürdig ist indessen die gleichfalls mögliche Interpretation des § 566 als gesetzlich angeordneter Übergang des Mietverhältnisses auf den Erwerber, so dass von Fall zu Fall auch Raum für eine entsprechende Anwendung der §§ 404 ff ist.[90] Die Folge der gesetzlichen Regelung ist, dass es unter den in § 566 Abs. 1 genannten Voraussetzungen (Rn 60) zu einer Zäsur in dem Mietverhältnis kommt: Bereits vor dem Eigentumsübergang begründete und fällige Ansprüche des Vermieters wie z. B. Schadensersatzansprüche wegen Zahlungsverzugs des Mieters verbleiben bei dem ursprünglichen Vermieter, während die erst nach dem Eigentumswechsel fällig werdenden Ansprüche allein dem nunmehrigen Grundstückseigentümer zustehen (sog. Fälligkeitsprinzip).[91]

60

Der Eintritt des Erwerbers in den Mietvertrag hat nach § 566 Abs. 1 drei Voraussetzungen: Erste Voraussetzung ist Identität des Eigentümers, des Vermieters und des Veräußerers[92]; § 566 findet nur Anwendung, wenn der Vermieter zugleich der das Grundstück veräußernde Eigentümer ist. Diese Voraussetzung muss (zweitens) spätestens im Augenblick der Veräußerung des Grundstücks, d. h. bei Übergang des Eigentums auf den Erwerber auf Grund eines privatrechtlichen Vertrages vorliegen. Solange das Eigentum noch nicht übergegangen ist, ändert sich daher nichts an der Vermieterstellung des Grundstücksveräußerers. Dritte Voraussetzung des § 566 ist schließlich, dass dem Mieter das Grundstück im Augenblick der Veräußerung, d. h. des Eigentumsübergangs bereits übergeben war und sich der Mieter in diesem Augenblick auch noch im Besitz der Mietsache befindet[93]. In der Zeit vor Übergabe kommt ein Übergang des Mietverhältnisses auf den Erwerber nur ausnahmsweise unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 567a in Betracht. Sind die Voraussetzungen des § 566 Abs. 1 erfüllt, so tritt der Erwerber während der Dauer seines Eigentums an Stelle des bisherigen Vermieters (nur) in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein (Rn 59). Er muss folglich den Mietvertrag mit dem Inhalt hinnehmen, den er im Augenblick des Eigentumsübergangs hatte; ob er die sich daraus für ihn ergebenden Verpflichtungen kannte, ist unerheblich.

61

Für unseren Fall 10 folgt aus dem Gesagten, dass der Mietvertrag nach der Veräußerung des Grundstücks ohne weiteres zwischen dem Grundstückserwerber W und der Mieterin M fortgesetzt wurde. W übernahm daher auch die Garantiehaftung des V für diejenigen Mängel, die schon bei Abschluss des Mietvertrages zwischen V und M vorhanden waren, vorausgesetzt, dass der Schaden während seines Eigentums eingetreten ist; für frühere Schäden haftet dagegen der Veräußerer V weiter. W muss somit der Mieterin M und deren Schwester S ohne Rücksicht auf Verschulden Ersatz für deren Schäden leisten (§§ 566 Abs. 1, 536a Abs. 1).