BGB-Schuldrecht Besonderer Teil

3. Außerordentliche befristete Kündigung

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Von einer außerordentlichen befristeten Kündigung spricht man, wenn eine Partei bei Mietverhältnissen, die für eine bestimmte Zeit eingegangen sind, sowie bei Mietverhältnissen auf unbestimmte Zeit unter Abkürzung der längeren vertraglichen Kündigungsfrist aus einem besonderen Grund vorzeitig unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen kann[118]. Will der Vermieter bei Wohnraummietverhältnissen von diesen besonderen Kündigungsrechten Gebrauch machen, so müssen freilich zusätzlich die Kündigungsvoraussetzungen des § 573 erfüllt sein (§ 573d Abs. 1, s. Rn 78 f). Die wichtigsten hierher gehörigen Fälle sind auf der Mieterseite die Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen (§ 555e; o. Rn 31), die Verweigerung der Erlaubnis zur Untervermietung (§ 540 Abs. 1 S. 2; o. Rn 21) sowie eine Mieterhöhung nach den §§ 558 oder 559 (§ 561; o. Rn 63), auf der Seite des Vermieters dagegen der Erwerb des Grundstücks in der Zwangsversteigerung (§ 57a ZVG) sowie für beide Parteien der Tod des Mieters (§ 564 S. 2) und die Vereinbarung eines Mietverhältnisses für eine längere Zeit als dreißig Jahre (§ 544).

4. Außerordentliche fristlose Kündigung

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Die zweite Form der außerordentlichen Kündigung ist die fristlose Kündigung, die einer Partei aus besonderem Anlass (ausnahmsweise) die sofortige Lösung der Vertragsbeziehung zu der anderen Partei erlaubt. Die gesetzliche Regelung findet sich in den §§ 543 und 569 sowie ergänzend in § 314. An der Spitze der Regelung steht die Generalklausel des § 543 Abs. 1 S. 1, nach der bei Vorliegen eines wichtigen Grundes jede Vertragspartei das Mietverhältnis fristlos kündigen kann. Ein wichtiger Grund liegt nach § 543 Abs. 1 S. 2 vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Parteien, die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht mehr zuzumuten ist. Die wichtigsten Fallgruppen von Kündigungsgründen sind auf der Seite des Vermieters die Verletzung von Aufklärungs- oder Treuepflichten durch den Mieter, insbesondere in Gestalt einer Erfüllungsverweigerung, schwere Beleidigungen oder Tätlichkeiten, sowie auf der Seite des Mieters gleichfalls in erster Linie Täuschungsversuche und sonstige Treuepflichtverletzungen des Vermieters, wiederum vor allem durch eine Erfüllungsverweigerung. Ein Rückgriff auf die Generalklausel des § 314 ist nach Meinung des BGH neben den §§ 543 und 569 nicht möglich.[119]

82

Das Gesetz enthält außerdem in § 543 Abs. 2 Nrn 1 bis 3 und § 569 Abs. 1, 2 und 2a insgesamt sechs Beispielstatbestände, bei deren Erfüllung immer von dem Vorliegen eines wichtigen Grundes im Sinne des § 543 Abs. 1 auszugehen ist. Nach § 543 Abs. 2 Nr 1 kann zunächst der Mieter fristlos kündigen, wenn ihm der vertragsgemäße Gebrauch der gemieteten Sache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird. Die Kündigung setzt hier im Regelfall voraus, dass der Vermieter zuvor eine ihm vom Mieter bestimmte angemessene Frist zur Abhilfe fruchtlos verstreichen ließ (§ 543 Abs. 3 S. 1). Unter § 543 Abs. 2 Nr 1 fallen namentlich Rechts- und Sachmängel, sodass das Kündigungsrecht des Mieters hier dieselbe Funktion wie der Rücktritt beim Kauf hat. Eine ergänzende Regelung für die Raummiete findet sich in § 569 Abs. 1 (iVm § 578 Abs. 2 S. 2), nach dem der Mieter außerdem fristlos kündigen kann, wenn die Räume so beschaffen sind, dass ihre Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit des Mieters, seiner Angehörigen oder seiner Mitarbeiter verbunden ist.

83

Der wichtigste außerordentliche Kündigungsgrund auf der Seite des Vermieters ist der Zahlungsverzug des Mieters. Das Gesetz unterscheidet insoweit in § 543 Abs. 2 Nr. 3 iVm § 569 Abs. 3 zwei Fälle: Der erste Fall liegt vor, wenn der Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit der Entrichtung der Miete oder eines erheblichen Teils der Miete in Verzug ist (§ 543 Abs. 2 Nr 3 lit a); erheblich in diesem Sinne ist der Rückstand grundsätzlich, wenn er eine Monatsmiete übersteigt (vgl für die Wohnraummiete § 569 Abs. 3 Nr 1), vorausgesetzt, dass dieser Rückstand aus zwei aufeinander folgenden Terminen (und nicht aus einem längeren Zeitraum) resultiert[120]. Der zweite Fall ist gegeben, wenn der Mieter über einen längeren Zeitraum hinweg mindestens mit der Entrichtung der Miete für zwei Monate in Verzug gerät (§ 543 Abs. 2 Nr 3 lit b). Die Kündigung wird unwirksam, wenn der Mieter aufrechnen konnte und unverzüglich nach Kündigung aufrechnet (§ 543 Abs. 2 S. 3) oder wenn bei der Wohnraummiete der Vermieter nachträglich befriedigt wird (§ 569 Abs. 3 Nr 2). Ein ergänzender Tatbestand findet sich seit 2013, freilich merkwürdigerweise unter Beschränkung auf die Wohnraummiete, für den sogenannten Kautionsverzug in § 569 Abs. 2a. Der Vermieter kann danach außerdem fristlos kündigen, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung in der Höhe von zwei Monatsmieten (ohne Vorauszahlungen oder Pauschalen für Betriebskosten) in Verzug ist, um dem Vermieter eine schnelle Trennung von Mietern zu ermöglichen, die sich bereits unmittelbar nach Abschluss des Vertrages als zahlungsunwillig erweisen. Zahlt der Mieter wiederholt trotz einer Mahnung des Vermieters unpünktlich, so kommt außerdem auch eine Kündigung nach der Generalklausel des § 543 Abs. 1 in Betracht[121]. Schließlich ist daran zu erinnern, dass der Vermieter seine Kündigung in allen genannten Fällen hilfsweise auch auf § 573 Abs. 2 Nr 1 stützen kann (Rn 79).

84

Der Vermieter kann nach § 543 Abs. 2 Nr 2 ferner fristlos kündigen, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt, wobei in erster Linie an die unbefugte Untervermietung zu denken ist (s. o. Rn 24, 32).

84a

Allein für die Wohnraummiete nennt § 569 Abs. 2 ergänzend als weiteren wichtigen Grund, und zwar für beide Parteien, dass eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, sodass dem Kündigenden nach den Umständen die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann. Unter dem Hausfrieden sind in diesem Zusammenhang die selbstverständlichen Gebote gegenseitiger Rücksichtnahme zu verstehen, die das Zusammenleben mehrerer Menschen in einem Haus überhaupt erst erträglich machen.[122] Beispiele für Verstöße sind Belästigungen des anderen Vertragsteils, schwere Beleidigungen, Tätlichkeiten, übermäßiger Lärm, grundlose Strafanzeigen, Streitereien und vergleichbare Fallgestaltungen.

85

In den Fällen des § 569 Abs. 1 bis 3 (Rn 82–84) ist der Kündigungsgrund in dem Kündigungsschreiben anzugeben, um dem Mieter eine Überprüfung der fristlosen Kündigung des Vermieters zu ermöglichen (§§ 568 Abs. 1, 569 Abs. 4). Die Anforderungen, die sich hieraus an die Begründungspflicht zumal des Vermieters bei einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs des Mieters ergeben (§§ 543 Abs. 3 Nr 2, 569 Abs. 3), sind gering; es genügt grundsätzlich, dass der Vermieter den Zahlungsverzug als Kündigungsgrund benennt und zugleich den Gesamtbetrag der rückständigen Miete beziffert.[123]

5. Rechtsfolgen

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Die wichtigste Rechtsfolge der Vertragsbeendigung ist die Verpflichtung des Mieters zur Rückgabe der gemieteten Sache (§ 546 Abs. 1). Dies bedeutet, dass der Mieter sofort nach Beendigung des Mietverhältnisses dem Vermieter wieder den unmittelbaren Besitz an der Mietsache verschaffen muss (s. o. Rn 16). Der Mieter hat seine Rückgabepflicht so lange nicht erfüllt, wie er die Mietsache dem Vermieter ganz oder teilweise vorenthält, indem er etwa ihm gehörige Sachen in den gemieteten Räumen zurücklässt oder Einrichtungen, mit denen er die gemietete Sache versehen hat, nicht beseitigt (zu den Rechtsfolgen s. u. Rn 87).

87

Solange der Mieter seine Rückgabepflicht (o. Rn 86) nicht vollständig erfüllt hat, ist er nach § 546a zur Fortzahlung der vereinbarten Miete verpflichtet. Unerheblich ist, ob er überhaupt noch selbst im Besitz der Mietsache ist und ob ihm die Herausgabe möglich ist. § 546a greift selbst dann ein, wenn er die Sache untervermietet hat und der Untermieter die Herausgabe ablehnt[124]. Unberührt bleiben weitergehende Ansprüche des Vermieters aus Verzug des Mieters mit der Rückgabe (§§ 546, 280 Abs. 2, 286) sowie aus Bereicherung (s. §§ 546a Abs. 2, 812 Abs. 1 S. 2 Fall 1, 818 Abs. 1 und 2; str.). Einschränkungen gelten jedoch insoweit zum Schutze des Mieters bei der Wohnraummiete (s. § 571).

88

Wenn der Mieter den bisherigen Mietgebrauch trotz der Beendigung des Mietverhältnisses unverändert fortsetzt, ohne dass der Vermieter auf sofortiger Räumung besteht, könnte es zu einem längeren vertragslosen Zustand kommen. Um dies zu verhindern, fingiert in diesem Fall § 545 die Verlängerung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit, sofern nicht eine Partei binnen einer Frist von zwei Wochen widerspricht. Der Widerspruch ist eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung, die mit der Kündigung verbunden werden kann.

6. Verjährung

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Das Gesetz sieht in § 548 im Interesse einer zügigen Abwicklung der Beziehungen der Parteien kurze Verjährungsfristen für die Ersatzansprüche des Vermieters wegen einer Veränderung oder Verschlechterung der vermieteten Sache (§ 548 Abs. 1) sowie für die Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen vor (§ 548 Abs. 2 iVm §§ 536a Abs. 2, 539). § 548 wird allgemein weit ausgelegt. Er erfasst auf der Seite des Vermieters insbesondere auch gesetzliche Ansprüche wegen einer Beschädigung der Mietsache, z. B. aus Delikt. Den wichtigsten Anwendungsfall des § 548 Abs. 1 bilden Ersatzansprüche des Vermieters wegen vertragswidrig unterlassener Schönheitsreparaturen[125]. Keine Anwendung findet § 548 dagegen auf den Erfüllungsanspruch des Vermieters sowie auf etwaige Ersatzansprüche wegen einer vollständigen Zerstörung der Mietsache, weil dann von einer bloßen Verschlechterung iS des § 548 Abs. 1 nicht mehr die Rede sein kann[126].

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Die Verjährung beginnt auf der Seite des Vermieters mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält (§ 548 Abs. 1 S. 2), während auf der Seite des Mieters die Verjährung von dem Zeitpunkt der rechtlichen Beendigung des Mietverhältnisses ab läuft (§ 548 Abs. 2). Der Verjährungsbeginn setzt auf der Seite des Vermieters voraus, dass er wieder die unmittelbare Herrschaft über das Mietobjekt in einer Weise erlangt, die ihm die Untersuchung der Sache auf etwaige Mängel erlaubt, während es auf die rechtliche Vertragsbeendigung insoweit nicht ankommt. In der Regel werden diese Voraussetzungen erst bei Rückgabe der Sache an den Vermieter erfüllt sein[127]. Dieser Regelung wird von der Rechtsprechung (gemäß § 200 S. 1) der Vorrang vor § 199 eingeräumt,[128] so dass insbesondere die Verjährung der Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen unterlassener Schönheitsreparaturen nach § 281 nicht erst beginnt, wenn eine vom Vermieter dem Mieter gesetzte Frist fruchtlos abgelaufen ist (womit der Ersatzanspruch erst fällig wird, § 281 Abs. 1), sondern gemäß § 548 Abs. 1 S. 2 bereits dann, wenn der Vermieter die Mietsache zurückerhält[129].

91-

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Lösungsskizze zu Fall 9

1. Ansprüche des Vermieters V bei einem Auszug des Mieters M erst nach mehreren Jahren

Anspruchsgrundlage ist § 281, da die Durchführung der vom Mieter vertraglich übernommenen Schönheitsreparaturen eine Hauptleistungspflicht darstellt. Die formularvertragliche Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter wird überwiegend gebilligt. Die Fälligkeit der Schönheitsreparaturen ergibt sich hier schon daraus, dass der Mieter ausgezogen ist, ohne jemals Schönheitsreparaturen durchgeführt zu haben. Der Vermieter V hat dem Mieter M jedoch bisher keine Nachfrist gesetzt (§ 281 Abs. 1), sodass sein Schadensersatzanspruch davon abhängt, ob hier ausnahmsweise eine Nachfristsetzung entbehrlich ist (§ 281 Abs. 2). Das ist nur der Fall, wenn in dem Auszug des Mieters eine ernstliche und endgültige Erfüllungsverweigerung gesehen werden kann. In unserem Fall liegt dafür nichts vor.

2. Rechtslage bei Auszug des Mieters schon kurz nach Vertragsschluss

Die Rechtsprechung billigte früher auch Quoten- oder Abgeltungsklauseln in Formularverträgen selbst bei Übergabe einer unrenovierten Wohnung, sofern nur die Renovierungsfristen erst mit Übergabe der Wohnung zu laufen beginnen. Diese Rechtsprechung war indessen schon immer unhaltbar und ist jetzt wohl auch vom BGH (zu Recht) aufgegeben worden.

Anmerkungen

[1]

BGBl. I, S. 1149.

[2]

BVerfGE 89, S. 1 (5 ff) = NJW 1993, S. 2035; BVerfG, NJW 2011, S. 1723 Tz 29; BGHZ 165, S. 75 (79) = NJW 2006, S. 220 Tz 12; BGHZ 179, S. 289 (293 f, Tz 14) = NJW 2009, S. 1200; BGHZ 202, 39 (52 Rn 36) = NJW 2014, 2864; zur Kritik s. Emmerich, in: Festschrift f. Gitter, 1995, S. 241; ders., in: Festschrift f. Mestmäcker, 1996, S. 989.

[3]

BGHZ 94, S. 11 (14 ff) = NJW 1985, S. 1772 = JuS 1985, S. 642 Nr 4; BGHZ 135, S. 269 (272) = NJW 1997, S. 1845; BGHZ 202, 39 (50 Rn 28 f) = NJW 2014, S. 2864 = JuS 2014, S. 1034.

[4]

BGH (vorige Fn); BGHZ 133, S. 142 (147) = NJW 1996, S. 2862; BGH, NJW 2008, S. 3361 Tz 11.

[5]

Grdl BGHZ 202, 39 (53, 56 ff) = NJW 2014, S. 2864 Tz 34 ff = JuS 2014, S. 1034.

[6]

Zur Nichtigkeit und Anfechtung von Mietverträgen s. Emmerich, NZM 1998, S. 69; zum Widerrufsrecht des Mieters bei Verbraucherverträgen i. S. des § 310 Abs. 3 s. die §§ 312 Abs. 4 und 312g; zu den Aufklärungspflichten der Parteien s. Emmerich, NJW 2011, S. 2321.

[7]

S. dazu z. B. Emmerich, in: FS Spellenberg, 2010, S. 3; ders., in: FS Roth, 2011, S. 103.

[8]

BGHZ 72, S. 394 (399) = NJW 1979, S. 369 = JuS 1979, S. 367 Nr 4; BGHZ 136, S. 357 (370) = NJW 1998, S. 58 = JuS 1998, S. 266 Nr 6; BGHZ 176, S. 301 = NJW 2008, S. 2178.

[9]

BGHZ 176, S. 301 (308, Tz 25 ff) = NJW 2008, S. 2178 (2180).

[10]

BGHZ 154, S. 171 (177 ff) = NJW 2003, S. 2158 = JuS 2003, S. 918 Nr 7; BGHZ 164, S. 133 = NJW 2006, S. 138 = JuS 2006, S. 371 Nr 8.

[11]

BGHZ 200, S. 98 = NJW 2014, S. 1087 = JuS 2014, S. 648 m. Nachw.; NJW 2017, 1017 = JuS 2017, 1024; insbesondere NJW 2017, 3792 = NZM 2018, 38 m. Nachw.

[12]

S. BGHZ 136, S. 314 (323 f) = NJW 1997, S. 3437 = JuS 1998, S. 366 Nr 6.

[13]

S. Emmerich, in: Eckpfeiler, Rn O 20.

[14]

BGHZ 65, S. 137 (139 ff) = NJW 1976, S. 105; BGH, ZMR 2004, S. 813 (814) = NJW-RR 2004, S. 1566 = JuS 2005, S. 70 Nr 4.

[15]

S. Emmerich, NZM 2002, S. 362 (364).

[16]

BGHZ 99, S. 182 (191 f) = NJW 1987, S. 831 = JuS 1987, S. 489 Nr 3; BGH, LM Nr 8 zu § 536 BGB = WM 1966, S. 763; Barthelmess, in: FS Blank, 2006, S. 23; Horst, MDR 2012, S. 70.

[17]

BGHZ 184, S. 138 = NJW 2010, S. 1290.

[18]

BGH, NJW 2004, S. 3174 = NZM 2004, S. 736; WuM 2009, S. 659 Tz 11; NJW 2015, 934 Rn 21.

[19]

BGH, NJW 2010, S. 356 Tz 32 f; Gsell, WuM 2011, S 491 (498 f).

[20]

S. u. Rn 21; BGHZ 157, S. 1 (5 ff) = NJW 2004, S. 56 = JuS 2004, S. 625 Nr 5.

[21]

BGH, NJW 2007, S. 146.

[22]

BVerfGE 90, S. 27 = NJW 1994, S. 1147; BGH, NJW 2010, S. 436.

[23]

BGH, NJW 2008, S. 1439 = WuM 2008, S. 213 (214, Tz 23).

[24]

S. BGHZ 129, S. 329 (334) = NJW 1995, S. 2036; BGH, NJW 1993, S. 1061; NJW 2008, S. 218 (220, Tz 18 f).

[25]

S. BGHZ 129, S. 329, 334 = NJW 1995, S. 2036; BGH, NJW 2013, S. 1526 Tz 16 ff = JuS 2013, S. 937; NZM 2013, S. 265 und 380; Wietz, WuM 2014, S. 518.

[26]

BGBl I S. 1509.

[27]

BGH, NZM 2006, S. 655 = WuM 2006, S. 518; LG Heidelberg, ZMR 2011, S. 638.

[28]

BGHZ 113, S. 188 (192 ff) = NJW 1991, S. 836; BGH, NZM 2006, S. 222 = JuS 2006, S. 650 Nr 7.

[29]

Protokolle Bd II, S. 182 ff.

[30]

S. Emmerich, JuS 1998, 495; ders, PiG 70 (2005) 95.

[31]

OLG Hamburg, ZMR 2003, S. 180; OLG Düsseldorf, WuM 2003, S. 136.

[32]

BGH, NZM 2008, S. 728 Tz 18.

[33]

BGH, NJW 2007, S. 288 (289); KG, NJW-RR 2008, S. 680 = NZM 2008, S. 287.

[34]

Ebenso wohl BGH, NJW 2011, S. 1065 Tz 19 ff.

[35]

BGHZ 70, S. 327 (329 f) = NJW 1978, S. 833; BGH, LM Nr 9 zu § 69 ZPO = NZM 2001, S. 286.

[36]

S. u. Rn 48; BGHZ 63, S. 132 (137 ff) = NJW 1975, S. 44; BGH, NJW 1996, S. 46.

[37]

BGHZ 92, S. 213 (218 ff) = NJW 1985, S. 130 = JuS 1985, S. 233 Nr 5; BGH, NJW 2006, S. 220 Tz 8 = WuM 2006, S. 147 (148); NJW 2014, S. 2717 Tz 13 f = WuM 2014, S. 489 = JuS 2015, 171.

[38]

BGH NJW 2014, S. 2717 = WuM 2014, S. 489 = JuS 2015, 171.

[39]

BGH NJW 2014, S. 2717 Tz 19 f, 29 = WuM 2014, S. 489 = JuS 2015, 171.

[40]

BGHZ 133, S. 142 (149 ff) = NJW 1996, S. 2862 = JuS 1997, S. 80 Nr 9; sehr str.

[41]

BGH NJW 2016, 1086 Rn 22 ff = JuS 2016, 648 m. Nachw.

[42]

BGH NJW 2003, 2987.

[43]

Grdl. BGHZ 212, 140 (144 Rn 17 ff) = NJW 2017, 1596 = JuS 2017, 466; sehr str.

[44]

BGHZ 68, S. 281 (284 ff) = NJW 1977, S. 1236.

[45]

BGH NZM 2017, 144 Rn 14 f = WuM 2017, 10.

[46]

BGH NJW 2015, 2566 Rn 17 ff.

[47]

BGH, LM Nr 1 zu § 541a BGB = NJW 1972, S. 723; KG WuM 1985, S. 248.

[48]

BGH NJW 2015, 2487.

[49]

BGH NJW 2005, S. 2995 = NZM 2005, S. 697; NJW 2008, S. 1218 = NZM 2008, S. 283 Tz 21; NJW 2011, S. 3514 Tz 23; 2012, S. 2954 Tz 14, 16.

[50]

Eine Definition enthält § 28 Abs. 4 S. 3 der II. BV; s. BGHZ 92, S. 363 (368) = NJW 1985, S. 480; BGH, NJW 2009, S. 519; 2009, S. 1408; 2010, S. 614.

[51]

Anders für die Reinigung BGH, NZM 2009, S. 126 Tz 25 ff = WuM 2009, S. 225.

[52]

BGHZ 92, S. 363 (367 f) = NJW 1985, S. 480 = JuS 1985, S. 311 Nr 3; BGHZ 105, S. 71 (76 ff) = NJW 1988, S. 2790 = JuS 1989, S. 62 Nr 8.

[53]

S. Emmerich, in: FS Graf von Westphalen, 2010, S. 127; ders., in: FS Derleder, 2015, S. 75; ders., in: Eckpfeiler, Rn O. 45 ff; Staudinger/Emmerich, § 535 Rn 101–144.

[54]

Ebenso erstmals LG Berlin WuM 2017, 188.

[55]

BGHZ 178, 158 (160 Rn 17); 204, 316 (321 Rn 26); BGH, NJW 2004, S. 2586 = JuS 2004, S. 1008; NJW 2009, S. 62; WuM 2012, S. 312 Tz 3.

[56]

BGHZ 204, 316 (323 Rn 29 ff) = NJW 2015, 1871; s. Emmerich, in: FS Derleder, 2015, S. 75; früher sehr str.

[57]

KG, ZMR 2007. S. 112 = WuM 2007, S. 71; ZMR 2007, S. 533 (534) = NJW-RR 2007, S. 1602; WuM 2008, S. 592.

[58]

BGH NJW 2011, S. 1866 Tz 12, 14 = NZM 2011, S. 452; WuM 2011, S. 418.

[59]

BGH, NZM 2005, S. 863; WuM 2012, S. 662 Tz 17; OLG Rostock, NZM 2010, S. 402; Dose, ZMR 2009, S. 381; Fallak, ZMR 2013, S. 161.

[60]

BGHZ 108, S. 1 (9 ff) = NJW 1989, S. 2247 = JuS 1989, S. 839 Nr 5; BGHZ 118, S. 194 (197) = NJW 1992, S. 1759 = JuS 1992, S. 794 Nr 7; LG Landau, WuM 2005, S. 720 = ZMR 2005, S. 871 (872); LG Dortmund, NZM 2007, S. 245 (246); Bayer, NZM 2011, S. 692 (700 f).

[61]

Emmerich, NJW 2011, S. 2321.

[62]

BGHZ 136, 102 (106 f) = NJW 1997, 2813; BGH NJW 2008, 1271 Rn 21; str. und in der Tat fraglich.

[63]

BGHZ 195, 50 (57); 203, 148 (159); 205, 177 (187).

[64]

Z. B. BGH, NJW 2005, S. 218; 2009, S. 2441 Tz 10; NZM 2010, S. 618 Tz 13 f.

[65]

BGH, NJW 2004, S. 3174; NZM 2009, S. 955; 2010, S. 356 Tz 32 f.

[66]

BGH, LM Nr 11 zu § 537 BGB = MDR 1964, S. 229; LM Nr 12/13 zu § 537 BGB = MDR 1964, S. 915.

[67]

BGHZ 208, 18 (21 Rn 9) = NJW 2016, 239; BGH NJW 2004, S. 2230 = JuS 2004, 822 Nr 7; NJW 2009, S. 2880; 2010, S. 292 Tz 16, 19; 2011, S. 1282 Tz 9 f; NJW 2012, S. 373 Tz 11.

[68]

BGHZ 68, S. 294 (296) = NJW 1977, S. 1285 = JuS 1977, S. 763 Nr 7; BGH, NJW 2011, S. 3151 Tz 8.

[69]

BayObLGZ 1987, S. 36 = NJW 1987, S. 1950 = JuS 1987, S. 823 Nr 4; OLG München, WuM 1993, S. 607; str.

[70]

BGHZ 205, 177 (184 ff) = NJW 2015, 2127 = JuS 2015, 1040 „Bolzplatz“.

[71]

BGH, NJW 2005, S. 2152; NZM 2006, S. 54 (56, Tz 26).

[72]

BGHZ 63, S. 132 (138) = NJW 1975, S. 44; BGHZ 114, S. 277 (280) = NJW 1991, S. 3280.

[73]

BGH, LM Nr 31 zu § 571 BGB = NJW-RR 1989, S. 77; NJW-RR 1995, S. 715.

[74]

BGHZ 167, S. 312 = NJW 2006, S. 2323 = JuS 2006, S. 935 Nr 5; BGH, LM Nr 27 zu § 325 BGB = NJW 1991, S. 3277; LG Berlin, ZMR 2014, S. 725.

[75]

So BGHZ 206, 1 (21 ff) = NJW 2015, 3087 = JuS 2016, 167; BGH WuM 2016, 98 Rn 15; dagegen die ganz h.M.

[76]

BGHZ 163, S. 1 (4 ff) = NJW 2005, S. 1713 = JuS 2005, S. 840 Nr 5; BGH, NJW 2005, S. 2773 (2774); Blank, in: Festschrift f. Bub, 2007, S. 271.

[77]

BGHZ 68, S. 294 (297 f) = NJW 1977, S. 1285 = JuS 1977, S. 763 Nr 7; BGH NJW 2017, 1109 = NZM 2017, 73; ein Beispiel in Rn 52.

[78]

S. Emmerich, in: Festschrift f. Blank, 2006, S. 145.

[79]

S. Emmerich, NZM 1998, S. 49.

[80]

S. BGHZ 49, S. 350 (354) = NJW 1968, S. 885 = JuS 1968, S. 335 Nr 3; BGH, LM Nr 77 zu § 328 BGB = NJW 1985, S. 489.

[81]

Fahrenbach, ZMR 2012, S. 1.

[82]

OLG Frankfurt, ZMR 2006, S. 609.

[83]

BGHZ 170, S. 196 (200, Tz 11) = NZM 2007, S. 212.

[84]

BGHZ 170, S. 196 (204 f, Tz 18 f) = NJW 2007, S. 1588.

[85]

Kießling, JZ 2004, 1146; anders z. B. Mülbert, in: Festschrift Köndgen, 2016, S. 413.

[86]

BGH, NJW 2008, S. 1152 = NZM 2008, S. 203.

[87]

BGH, NJW 2014, S. 2436 Tz 10 f.

[88]

S. BGHZ 101, S. 244 (250 f) = NJW 1987, S. 2372.

[89]

BGHZ 166, S. 125 (130 f) = NJW 2006, S. 1800; BGH NJW 2012, S. 3032 Tz 25; 2016, 467 Rn 20 f.

[90]

Ebenso gelegentlich BGH, NJW-RR 2002, S. 730 = NZM 2002, S. 291; NJW 2012, S. 1881 Tz 15 ff = NZM 2012, S. 638.

[91]

BGHZ 204, 354 (358 Rn 13) = NJW 2014, 3775; BGH, NJW 2004, S. 851; NZM 2005, S. 253.

[92]

BGH, WuM 2012, S. 31 Tz 12.

[93]

BGH, NJW 2007, S. 1818 Tz 8 = NZM 2008, S. 441; str.

[94]

S. im Einzelnen Emmerich, NZM 1999, S. 49; ders., in: Eckpfeiler, Tz 0.80–83 (S. 1037 ff).

[95]

Wegen der Einzelheiten s. Emmerich, in: 10 Jahre Mietrechtsreformgesetz, 2011, S. 729.

[96]

S. dazu Emmerich, NZM 2001, S. 690.

[97]

BGH, NJW 2005, S. 2074; 2005, S. 2621.

[98]

BGH, NJW 2005, S. 2074; 2005, S. 2621 (2522); 2012, S. 1351 ff.

[99]

So wohl BGH, NJW 2010, S. 149 Tz 14 f; 2011, S. 2284 Tz 16 f; 2013, S. 1351; s. im Einzelnen z. B. Börstinghaus, WuM 2011, S. 338; 2012, S. 244.

[100]

Gebilligt mit ganz ausführlicher Begründung durch BGHZ 207, 246 (260 ff) = NJW 2016, 477.

[101]

Z. B. BGH NZM 2005, 735; str.

[102]

BVerfGE 49, S. 244 (249 f) = NJW 1979, S. 31 = JuS 1979, S. 514 Nr 4; BVerfGE 53, S. 352 = NJW 1980, S. 1617 = JuS 1980, S. 755 Nr 1.

[103]

Alle Einzelheiten bei Staudinger/Emmerich, §§ 556d–556e und in: Eckpfeiler, Rn O. 91a–91c.

[104]

S. Emmerich, in: Eckpfeiler, Rn O 96 f .

[105]

BGH, NJW 2004, S. 1448 = NZM 2004, S. 216; NZM 2004, S. 714; 2004, S. 733.

[106]

BGHZ 204, 216 (222 f Rn 14 ff) = NJW 2015, 1590; BGH, NZM 2013, S. 22 Tz 12 ff; ebenso schon BGH, WuM 2005, S. 781; dagegen Blank, WuM 2013, S. 47; Wiek, WuM 2005, S. 781; 2013, S. 271.

[107]

Grdl BGH NJW 2017, 2018 = JuS 2017, 1115; BGH WuM 2017, 410 (414 ff Rn 36 f).

[108]

BGH, NJW 2017, 2018 = JuS 2017, 1115; großzügiger noch BGH, NJW 2012, S. 2342 Tz 13 f; NZM 2013, S. 22 Tz 13.

[109]

BGH, NJW 2017, 2018 = JuS 2017, 1115.

[110]

BGH, NJW 2003, S. 2604 = NZM 2003, S. 681.

[111]

S. Rn 78, BGHZ 103, S. 91 (99 f) = NJW 1988, S. 904 = JuS 1988, S. 651 Nr 4; BGHZ 204, 216 (222 f Rn 27 ff) = NJW 2015, 1590; BGH, NJW 2005, S. 2395 = JuS 2005, 1038 Nr 7; NJW 2010, S. 1290; Emmerich, in: Eckpfeiler, Rn O 102.

[112]

BGH NJW 2015, 3368 Rn 22.

[113]

S. o. Rn 44; BGH, NJW 2005, S. 2395 = JuS 2005, S. 1038 Nr 7; BGHZ 165, S. 75 (79 ff) = NJW 2006, S. 220 = JuS 2006, S. 369 Nr 7.

[114]

BGH NJW 2017, 23 (25 Rn 25).

[115]

BGHZ 195, 64 (68 f) = NJW 2013, S. 159 Tz 18 ff = NZM 2013, S. 20; sehr str.

[116]

BGHZ 195, 64 (68 f) = NJW 2013, S. 159 Tz 27 ff; BGH WuM 2016, 682 Rn 8; sehr str.

[117]

BGHZ 179,289 (293 ff) = NJW 2009, 1200; BGH NJW 2011, 1135; NJW 2017, 2018 = NZM 2017, 405; Emmerich, in: Eckpfeiler, Rn O 105 f .

[118]

Zur Berechnung der Kündigungsfristen in diesen Fällen s. § 573d.

[119]

BGH NJW 2016, 3720; s. dazu Emmerich, JuS 2017, 69.

[120]

BGH, NJW 2008, S. 3210 (3212, Tz 30 f) = NZM 2008, S. 770.

[121]

Z. B. BGH, NJW 2011, S. 2201 Tz 19, 22; 2011, S. 2570 Tz 14 ff.

[122]

BGH, NJW 2015, S. 1239 Rn 13.

[123]

BGH, NZM 2010, S. 548 = WuM 2010, S. 484 Tz 25 ff, str.

[124]

BGHZ 90, S. 145 (148 ff) = NJW 1984, S. 1527.

[125]

BGHZ 86, S. 71 (77 f) = NJW 1983, S. 679; BGHZ 128, S. 74 (79) = NJW 1995, S. 252.

[126]

BGH, LM Nr 191 zu § 675 BGB = ZMR 1993, S. 458.

[127]

BGHZ 125, S. 217 (280 f) = NJW 1994, S. 1858; BGH, NJW-RR 2004, S. 1566 = JuS 2005, S. 70 Nr 4; NJW 2006, S. 2399 (2400, Tz 21 f); NJW 2012, S. 144 Tz 14.

[128]

BGH, NZM 2005, S. 176; Emmerich, NZM 2005, S. 248.

[129]

BGH, NJW 2005, S. 739; NZM 2005, S. 534; NJW 2006, S. 1588 Tz 9; Emmerich, NZM 2005, S. 534.